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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface78.91
Coût Total114 150
Loyer Annuel7 343
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 78.91 m²
Prix au m² : 773,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

À vendre à Montluçon, appartement de 79m² situé au deuxième étage d'une résidence proche du boulevard de Courtais. Le logement se compose d'une entrée, d'un séjour de 28m² donnant sur une cuisine séparée, de deux chambres (14m² et 11m²), d'une salle de bains et d'un WC, le tout habitable sans travaux. Le quartier bénéficie d'une très bonne desserte en transports : Accès direct au centre-ville. La vie de famille est facilitée par la proximité immédiate d'une école maternelle, d'établissements élémentaires et d'un collège, tous accessibles en moins de 5minutes de marche. Le quotidien est rendu pratique par la présence de commerces variés, dont un supermarchés, ainsi que de nombreux restaurants, cafés et bars à quelques pas, offrant un cadre de vie animé et convivial. Bien proposé par Jérémy DESMARAIS EI, agent commercial (RSAC 533399317) - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.339267, 2.603870
Total : 114 150
Prix d'acquisition : 61 000
Travaux : 48 270
Valeur du bien : 109 270
Frais de notaire : 4 880
Coût estimé : 4 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.91
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7343€/an
Fourchette totale : 480€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5763€ - 9356€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 589,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 912,40
Coût de l'assurance :9 702,75
Taxe foncière : 734,30€/an
Soit par mois : 61,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments légèrement datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 270(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 020
    Parquet flottant: 26 m² × 70€/m² = 1820€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 343 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 150 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 270
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 065
Revenus locatifs : +7 343
Charges déductibles : -53 065
Résultat foncier Année 1 : -45 722(Déficit de 45 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 322
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 795 €/an
Revenus locatifs : +7 343
Charges déductibles : -4 795
Résultat foncier Années 2+ : 2 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24322.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 34353 0693 677-45 72621 400 €24 326 €24 326 €
27 4904 7003 5772 790--21 536 €
37 6404 5973 4743 043--18 493 €
47 7924 4913 3683 302--15 191 €
57 9484 3813 2593 567--11 624 €
68 1074 2683 1453 840--7 784 €
78 2694 1513 0284 119--3 666 €
88 4354 0302 9074 405---
98 6033 9052 7824 699---
108 7763 7762 6535 000---
118 9513 6422 5205 309---
129 1303 5052 3825 625---
139 3133 3622 2405 950---
149 4993 2152 0936 284---
159 6893 0631 9416 625---
169 8832 9071 7846 976---
1710 0802 7441 6227 336---
1810 2822 5771 4557 705---
1910 4882 4041 2828 084---
2010 6972 2251 1038 472---
2110 9112 0419188 871---
2211 1301 8507279 280---
2311 3521 6535309 699---
2411 5791 44932710 130---
2511 8111 23911710 572---
TOTAL235 198129 24352 912105 95521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 955
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542-6 420+7 962
2+1 5420+1 542
3+1 5420+1 542
4+1 5420+1 542
5+1 5420+1 542
6+1 5420+1 542
7+1 5420+1 542
8+1 542+222+1 320
9+1 542+1 410+132
10+1 542+1 500+42
11+1 542+1 593-51
12+1 542+1 688-146
13+1 542+1 785-243
14+1 542+1 885-343
15+1 542+1 988-446
16+1 542+2 093-551
17+1 542+2 201-659
18+1 542+2 311-769
19+1 542+2 425-883
20+1 542+2 542-1 000
21+1 542+2 661-1 119
22+1 542+2 784-1 242
23+1 542+2 910-1 368
24+1 542+3 039-1 497
25+1 542+3 172-1 630
Total+38 550+31 787+6 763
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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