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Maison à vendre

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface154
Coût Total221 480
Loyer Annuel14 550
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 876,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 40 m²), 4 chambres, 4 parkings: 3 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme

A 2 kilomètres du centre ville, sur 8000 m² de terrain, spacieuse maison individuelle de 154 m² habitables comprenant au 1ier étage sur 120 m² cuisine indépendante, salle à manger de 16 m², séjour avec cheminée de 40 m², 3 chambres, salle d'eau, toilettes séparées, cellier plus un appartement de 34 m² en rez de chaussée dont un séjour cuisine de 18.60 m² avec cheminée et une chambre en suite de 15 m². L'étage dispose d'une terrasse couverte et fermée, en bois, de 12 m² et l'appartement du bas peut profiter de la cour. Présence de 2 garages de 24 et 33 m² et d'une buanderie. Terrain en terrasses avec poulailler, puits et tout à l'égout. A découvrir dans la vallée de l'aveyron à quelques mètres de la rivière, dans un bel environnement, proche de la nature et à quelques minutes du centre ville. (5.88 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Jérôme PONS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 483910717 - RODEZ.

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.366665, 2.056989
Total : 221 480
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 75 680
Valeur du bien : 210 680
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14550€/an
Fourchette totale : 921€ - 1597€/mois
Fourchette annuelle : 11048€ - 19162€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 039,4 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 067
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-25 067 (-15.7%)
Marge achat-revente :-61 413€ (-38.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 146,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 014,82
Coût de l'assurance :19 379,50
Taxe foncière : 1 454,99€/an
Soit par mois : 121,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 680(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 880
    Isolation des combles: 154 m² × 70€/m² = 10780€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€/fenêtre = 15200€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 080✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 550 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 480 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 059
Revenus locatifs : +14 550
Charges déductibles : -85 059
Résultat foncier Année 1 : -70 509(Déficit de 70 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 109
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 379 €/an
Revenus locatifs : +14 550
Charges déductibles : -9 379
Résultat foncier Années 2+ : 5 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49108.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 55085 0667 156-70 51621 400 €49 116 €49 116 €
214 8419 1926 9625 648--43 467 €
315 1388 9936 7636 145--37 322 €
415 4418 7866 5566 654--30 668 €
515 7498 5736 3437 176--23 492 €
616 0648 3536 1237 712--15 780 €
716 3868 1255 8958 260--7 520 €
816 7137 8905 6608 823---
917 0487 6475 4179 401---
1017 3897 3965 1669 993---
1117 7367 1374 90610 600---
1218 0916 8694 63811 222---
1318 4536 5924 36211 861---
1418 8226 3064 07512 516---
1519 1986 0103 78013 188---
1619 5825 7053 47413 878---
1719 9745 3893 15914 585---
1820 3735 0632 83315 310---
1920 7814 7262 49616 055---
2021 1974 3782 14816 818---
2121 6204 0191 78917 602---
2222 0533 6471 41718 406---
2322 4943 2631 03319 230---
2422 9442 86763720 077---
2523 4032 45722720 945---
TOTAL466 039234 449103 015231 59021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 590
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 055-6 420+9 475
2+3 0550+3 055
3+3 0550+3 055
4+3 0550+3 055
5+3 0550+3 055
6+3 0550+3 055
7+3 0550+3 055
8+3 055+391+2 664
9+3 055+2 820+235
10+3 055+2 998+57
11+3 055+3 180-125
12+3 055+3 367-312
13+3 055+3 558-503
14+3 055+3 755-700
15+3 055+3 956-901
16+3 055+4 163-1 108
17+3 055+4 375-1 320
18+3 055+4 593-1 538
19+3 055+4 816-1 761
20+3 055+5 045-1 990
21+3 055+5 281-2 226
22+3 055+5 522-2 467
23+3 055+5 769-2 714
24+3 055+6 023-2 968
25+3 055+6 284-3 229
Total+76 375+69 477+6 898
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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