Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface154m²
Coût Total221 480€
Loyer Annuel14 550€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 876,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 40 m²), 4 chambres, 4 parkings: 3 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme

A 2 kilomètres du centre ville, sur 8000 m² de terrain, spacieuse maison individuelle de 154 m² habitables comprenant au 1ier étage sur 120 m² cuisine indépendante, salle à manger de 16 m², séjour avec cheminée de 40 m², 3 chambres, salle d'eau, toilettes séparées, cellier plus un appartement de 34 m² en rez de chaussée dont un séjour cuisine de 18.60 m² avec cheminée et une chambre en suite de 15 m². L'étage dispose d'une terrasse couverte et fermée, en bois, de 12 m² et l'appartement du bas peut profiter de la cour. Présence de 2 garages de 24 et 33 m² et d'une buanderie. Terrain en terrasses avec poulailler, puits et tout à l'égout. A découvrir dans la vallée de l'aveyron à quelques mètres de la rivière, dans un bel environnement, proche de la nature et à quelques minutes du centre ville. (5.88 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Jérôme PONS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 483910717 - RODEZ.

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.366665, 2.056989
Total : 221 480€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 75 680€
Valeur du bien : 210 680€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14550€/an
Fourchette totale : 921€ - 1597€/mois
Fourchette annuelle : 11048€ - 19162€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 039,4 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 067 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-25 067€ (-15.7%)
Marge achat-revente :-61 413€ (-38.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 146,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 014,82€
Coût de l'assurance :19 379,50€
Taxe foncière : 1 454,99€/an
Soit par mois : 121,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 680 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 880€
    Isolation des combles: 154 m² × 70€/m² = 10780€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€/fenêtre = 15200€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 550 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 059 €
Revenus locatifs : +14 550 €
Charges déductibles : -85 059 €
Résultat foncier Année 1 : -70 509 €(Déficit de 70 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 379 €/an
Revenus locatifs : +14 550 €
Charges déductibles : -9 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49108.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 550 €85 066 €7 156 €-70 516 €21 400 €49 116 €49 116 €
214 841 €9 192 €6 962 €5 648 €--43 467 €
315 138 €8 993 €6 763 €6 145 €--37 322 €
415 441 €8 786 €6 556 €6 654 €--30 668 €
515 749 €8 573 €6 343 €7 176 €--23 492 €
616 064 €8 353 €6 123 €7 712 €--15 780 €
716 386 €8 125 €5 895 €8 260 €--7 520 €
816 713 €7 890 €5 660 €8 823 €---
917 048 €7 647 €5 417 €9 401 €---
1017 389 €7 396 €5 166 €9 993 €---
1117 736 €7 137 €4 906 €10 600 €---
1218 091 €6 869 €4 638 €11 222 €---
1318 453 €6 592 €4 362 €11 861 €---
1418 822 €6 306 €4 075 €12 516 €---
1519 198 €6 010 €3 780 €13 188 €---
1619 582 €5 705 €3 474 €13 878 €---
1719 974 €5 389 €3 159 €14 585 €---
1820 373 €5 063 €2 833 €15 310 €---
1920 781 €4 726 €2 496 €16 055 €---
2021 197 €4 378 €2 148 €16 818 €---
2121 620 €4 019 €1 789 €17 602 €---
2222 053 €3 647 €1 417 €18 406 €---
2322 494 €3 263 €1 033 €19 230 €---
2422 944 €2 867 €637 €20 077 €---
2523 403 €2 457 €227 €20 945 €---
TOTAL466 039 €234 449 €103 015 €231 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 055 €-6 420 €+9 475 €
2+3 055 €0 €+3 055 €
3+3 055 €0 €+3 055 €
4+3 055 €0 €+3 055 €
5+3 055 €0 €+3 055 €
6+3 055 €0 €+3 055 €
7+3 055 €0 €+3 055 €
8+3 055 €+391 €+2 664 €
9+3 055 €+2 820 €+235 €
10+3 055 €+2 998 €+57 €
11+3 055 €+3 180 €-125 €
12+3 055 €+3 367 €-312 €
13+3 055 €+3 558 €-503 €
14+3 055 €+3 755 €-700 €
15+3 055 €+3 956 €-901 €
16+3 055 €+4 163 €-1 108 €
17+3 055 €+4 375 €-1 320 €
18+3 055 €+4 593 €-1 538 €
19+3 055 €+4 816 €-1 761 €
20+3 055 €+5 045 €-1 990 €
21+3 055 €+5 281 €-2 226 €
22+3 055 €+5 522 €-2 467 €
23+3 055 €+5 769 €-2 714 €
24+3 055 €+6 023 €-2 968 €
25+3 055 €+6 284 €-3 229 €
Total+76 375 €+69 477 €+6 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →