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Maison à vendre

VilleVilleneuve-les-Corbières (11)
Surface460
Coût Total494 720
Loyer Annuel44 818
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+814
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 429 000 €
Surface : 460 m²
Prix au m² : 932,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 5 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin, 2 terrasses, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Une demeure d'exception au cœur des Corbières, entre élégance, authenticité et art de vivre. Au cœur des Corbières, entre Narbonne et Perpignan, découvrez ce magnéfique Manoir entièrement rénovée, alliant le charme de l'ancien au confort moderne. Cette demeure de 460 m² séduit par ses volumes, sa luminosité et ses prestations haut de gamme : pièces de vie élégantes, suite parentale, chambres avec salles de bain, espace bien-être avec salle de sport et sauna. Cuisine professionnel de haute prestation.. Implantée dans un magnifique parc arboré de 1 350 m² avec piscine chauffée, pool-house et espaces détente, cette propriété offre un cadre de vie unique et raffiné. Une Maison Familiale d'exception, idéale en résidence principale ou secondaire, à découvrir sans tarder.

Ville : Villeneuve-les-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11360
Coordonnées : 42.968022, 2.763620
Total : 494 720
Prix d'acquisition : 429 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 460 400
Frais de notaire : 34 320
Coût estimé : 34 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 460
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 3735€/mois
Loyer annuel estimé : 44818€/an
Fourchette totale : 2764€ - 5047€/mois
Fourchette annuelle : 33164€ - 60568€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :756,86 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :348 156
Prix d'achat :429 000
Décote à l'achat :+80 844 (+23.2%)
Marge achat-revente :-146 564€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :494 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 423,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :123,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 547,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 461,36
Coût de l'assurance :37 104,00
Taxe foncière : 4 481,84€/an
Soit par mois : 373,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 734,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 921,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :813,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Inspection de la toiture et des murs pour déceler d'éventuelles fissures ou problèmes structurels
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la pérennité de la structure de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 800€/m² = 16000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 533€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant 60 m² × 45€/m² = 2700€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Gros œuvre:500
    Inspection structure: 1 maison × 500€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-les-Corbières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 818 €/an
Calcul : 3 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 494 720 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 484 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 481
Revenus locatifs : +44 818
Charges déductibles : -53 481
Résultat foncier Année 1 : -8 663(Déficit de 8 663 €)
Imputable sur revenu global : 8 663
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 081 €/an
Revenus locatifs : +44 818
Charges déductibles : -22 081
Résultat foncier Années 2+ : 22 737 €/an
Prix d'achat du bien : 429 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 278 850(65% de 429 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 140 €/an
Calcul : 278 850 € × 3,636% = 10 140
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 81853 49716 131-8 6798 679 €--
245 71521 66315 69724 052---
346 62921 21415 24825 415---
447 56220 75114 78526 811---
548 51320 27114 30528 241---
649 48319 77613 81029 707---
750 47319 26413 29831 208---
851 48218 73512 76932 747---
952 51218 18912 22334 323---
1053 56217 62411 65835 939---
1154 63317 04011 07437 594---
1255 72616 43610 47039 290---
1356 84115 8129 84641 028---
1457 97715 1689 20242 810---
1559 13714 5018 53544 635---
1660 32013 8137 84746 507---
1761 52613 1017 13548 425---
1862 75712 3666 40050 391---
1964 01211 6065 64052 406---
2065 29210 8204 85454 472---
2166 59810 0084 04256 590---
2267 9309 1693 20358 761---
2369 2888 3022 33660 986---
2470 6747 4061 44063 268---
2572 0886 47951365 608---
TOTAL1 435 547413 011232 4611 022 5368 679Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 604
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 022 536
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 412-2 604+12 016
2+9 412+7 216+2 196
3+9 412+7 624+1 788
4+9 412+8 043+1 369
5+9 412+8 472+940
6+9 412+8 912+500
7+9 412+9 363+49
8+9 412+9 824-412
9+9 412+10 297-885
10+9 412+10 782-1 370
11+9 412+11 278-1 866
12+9 412+11 787-2 375
13+9 412+12 308-2 896
14+9 412+12 843-3 431
15+9 412+13 391-3 979
16+9 412+13 952-4 540
17+9 412+14 527-5 115
18+9 412+15 117-5 705
19+9 412+15 722-6 310
20+9 412+16 342-6 930
21+9 412+16 977-7 565
22+9 412+17 628-8 216
23+9 412+18 296-8 884
24+9 412+18 981-9 569
25+9 412+19 682-10 270
Total+235 300+306 761+-71 461
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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