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Appartement

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface70m²
Coût Total129 050€
Loyer Annuel8 468€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Citya l'horloge vous présente en exclusivité, dans résidence sécurisé, cet appartement de 4 pièces. Situé sur la ligne du Tramway, proche écoles et commerces, ce bien offre : Une vaste entrée avec placard, un double séjour ouvrant sur balcon sans vis à vis, une cuisine indépendante avec cellier, 2 chambres avec placard, possibilité d'une 3ème, une salle de bains et un W.C indépendant. Les + : Une cave, double vitrage, climatisation, parking libre sécurisé dans la résidence. Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez l'agence Citya l'Horloge du Lundi au Samedi. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Avignon-84000/224

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.930812, 4.809186
Total : 129 050€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 31 850€
Valeur du bien : 121 850€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8468€/an
Fourchette totale : 539€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6470€ - 11083€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,77 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 904 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-11 904€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-27 146€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 667,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 665,89€
Coût de l'assurance :9 678,75€
Taxe foncière : 846,80€/an
Soit par mois : 70,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 705,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 850 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 468 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 050 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 152 €
Revenus locatifs : +8 468 €
Charges déductibles : -39 152 €
Résultat foncier Année 1 : -30 684 €(Déficit de 30 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 284 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 302 €/an
Revenus locatifs : +8 468 €
Charges déductibles : -7 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9283.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 468 €39 156 €4 272 €-30 688 €21 400 €9 288 €9 288 €
28 637 €7 192 €4 158 €1 446 €--7 842 €
38 810 €7 074 €4 040 €1 737 €--6 106 €
48 986 €6 952 €3 918 €2 035 €--4 071 €
59 166 €6 825 €3 791 €2 341 €--1 730 €
69 349 €6 695 €3 661 €2 655 €---
79 536 €6 560 €3 526 €2 977 €---
89 727 €6 420 €3 386 €3 307 €---
99 922 €6 276 €3 242 €3 646 €---
1010 120 €6 127 €3 093 €3 993 €---
1110 322 €5 972 €2 938 €4 350 €---
1210 529 €5 813 €2 779 €4 716 €---
1310 740 €5 648 €2 614 €5 092 €---
1410 954 €5 477 €2 443 €5 477 €---
1511 173 €5 301 €2 267 €5 873 €---
1611 397 €5 118 €2 084 €6 278 €---
1711 625 €4 930 €1 896 €6 695 €---
1811 857 €4 735 €1 701 €7 123 €---
1912 094 €4 533 €1 499 €7 561 €---
2012 336 €4 325 €1 291 €8 012 €---
2112 583 €4 109 €1 075 €8 474 €---
2212 835 €3 886 €852 €8 949 €---
2313 091 €3 655 €622 €9 436 €---
2413 353 €3 417 €383 €9 936 €---
2513 620 €3 171 €137 €10 450 €---
TOTAL271 233 €169 365 €61 666 €101 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €0 €+1 778 €
5+1 778 €0 €+1 778 €
6+1 778 €+277 €+1 501 €
7+1 778 €+893 €+885 €
8+1 778 €+992 €+786 €
9+1 778 €+1 094 €+684 €
10+1 778 €+1 198 €+580 €
11+1 778 €+1 305 €+473 €
12+1 778 €+1 415 €+363 €
13+1 778 €+1 528 €+250 €
14+1 778 €+1 643 €+135 €
15+1 778 €+1 762 €+16 €
16+1 778 €+1 884 €-106 €
17+1 778 €+2 009 €-231 €
18+1 778 €+2 137 €-359 €
19+1 778 €+2 268 €-490 €
20+1 778 €+2 404 €-626 €
21+1 778 €+2 542 €-764 €
22+1 778 €+2 685 €-907 €
23+1 778 €+2 831 €-1 053 €
24+1 778 €+2 981 €-1 203 €
25+1 778 €+3 135 €-1 357 €
Total+44 450 €+30 561 €+13 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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