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Maison 3 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleLigueil (37)
Surface48m²
Coût Total83 340€
Loyer Annuel4 556€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 3 pièces principales

Cette maison située au coeur de Ligueil avec tous les commerces et commodités à pied. Elle se compose d'une cuisine, d'une grande chambre, d'une salle d'eau et de combles aménageables. Idéal investisseur ou premier achat. Honoraires à charge acquéreur : 11.11% Référence annonce : 553-2112U Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 45 000 €

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.057500, 0.831410
Total : 83 340€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 29 340€
Valeur du bien : 79 340€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4556€/an
Fourchette totale : 293€ - 492€/mois
Fourchette annuelle : 3518€ - 5900€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 435,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 690,76€
Coût de l'assurance :7 500,60€
Taxe foncière : 455,60€/an
Soit par mois : 37,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 379,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - installations vieillissantes nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon (peinture, revêtement sol)
Quantité: environ 12 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 340 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 360€
    Isolation combles perdus: 48 m² × 70€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:960€
    Peinture murs: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Ligueil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 556 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 340 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 843 €
Revenus locatifs : +4 556 €
Charges déductibles : -32 843 €
Résultat foncier Année 1 : -28 287 €(Déficit de 28 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 503 €/an
Revenus locatifs : +4 556 €
Charges déductibles : -3 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6887.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 556 €32 846 €2 751 €-28 290 €21 400 €6 890 €6 890 €
24 647 €3 433 €2 677 €1 215 €--5 675 €
34 740 €3 356 €2 601 €1 384 €--4 292 €
44 835 €3 278 €2 522 €1 557 €--2 735 €
54 932 €3 196 €2 441 €1 735 €--999 €
65 030 €3 112 €2 357 €1 918 €---
75 131 €3 025 €2 270 €2 106 €---
85 233 €2 935 €2 180 €2 298 €---
95 338 €2 842 €2 087 €2 496 €---
105 445 €2 746 €1 991 €2 699 €---
115 554 €2 647 €1 891 €2 907 €---
125 665 €2 544 €1 788 €3 121 €---
135 778 €2 438 €1 682 €3 340 €---
145 894 €2 328 €1 572 €3 566 €---
156 012 €2 214 €1 459 €3 797 €---
166 132 €2 097 €1 341 €4 035 €---
176 254 €1 975 €1 220 €4 279 €---
186 380 €1 850 €1 094 €4 530 €---
196 507 €1 720 €965 €4 787 €---
206 637 €1 586 €830 €5 051 €---
216 770 €1 447 €692 €5 323 €---
226 905 €1 304 €548 €5 602 €---
237 044 €1 155 €400 €5 888 €---
247 184 €1 002 €246 €6 182 €---
257 328 €844 €88 €6 485 €---
TOTAL145 931 €87 921 €39 691 €58 010 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+957 €-6 420 €+7 377 €
2+957 €0 €+957 €
3+957 €0 €+957 €
4+957 €0 €+957 €
5+957 €0 €+957 €
6+957 €+276 €+681 €
7+957 €+632 €+325 €
8+957 €+689 €+268 €
9+957 €+749 €+208 €
10+957 €+810 €+147 €
11+957 €+872 €+85 €
12+957 €+936 €+21 €
13+957 €+1 002 €-45 €
14+957 €+1 070 €-113 €
15+957 €+1 139 €-182 €
16+957 €+1 210 €-253 €
17+957 €+1 284 €-327 €
18+957 €+1 359 €-402 €
19+957 €+1 436 €-479 €
20+957 €+1 515 €-558 €
21+957 €+1 597 €-640 €
22+957 €+1 681 €-724 €
23+957 €+1 766 €-809 €
24+957 €+1 855 €-898 €
25+957 €+1 945 €-988 €
Total+23 925 €+17 403 €+6 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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