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Maison de plein pied avec grange attenante

VilleFerrensac (47)
Surface90m²
Coût Total142 500€
Loyer Annuel8 190€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 2906 m² de terrain, Cheminée, Frais d'agences inclus : 7,69% du prix

Secteur Villeréal : Maison de plain pied en pierre à rénover. Produit rare à ce prix ! Cette maison de 90m2 a besoin de quelques travaux de remise en état mais bénéficie d'un beau terrain de 2900m2, d'une jolie grange en pierre de 80m2 attenante à la maison (qui pourrait permettre d'agrandir l'espace habitable), d'une fosse septique récente ainsi que d'une terrasse couverte indépendante et deux puits mais surtout d'un emplacement de choix à mi chemin entre la bastide de Castillonnes et Villeréal (Plus Beaux Villages de France). La maison comporte cuisine, séjour avec cheminée et poêle à bois, salle d'eau, 2 chambres et WC séparée. A saisir !

Honoraires inclus de 7.69% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 65 000 €. Classe énergie E, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2110.00 € et 2890.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ferrensac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47330
Coordonnées : 44.641658, 0.634284
Total : 142 500€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 136 900€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8190€/an
Fourchette totale : 517€ - 901€/mois
Fourchette annuelle : 6202€ - 10815€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 209,33 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 839 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-38 839€ (-35.7%)
Marge achat-revente :-33 661€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :41,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 371,92€
Coût de l'assurance :12 468,75€
Taxe foncière : 818,98€/an
Soit par mois : 68,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et non fonctionnelle
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2m × 3m
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (réseaux d'eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(743 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:9 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferrensac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 190 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 072 €
Revenus locatifs : +8 190 €
Charges déductibles : -73 072 €
Résultat foncier Année 1 : -64 882 €(Déficit de 64 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 172 €/an
Revenus locatifs : +8 190 €
Charges déductibles : -6 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43482.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 190 €73 077 €4 859 €-64 887 €21 400 €43 487 €43 487 €
28 354 €6 048 €4 731 €2 305 €--41 182 €
38 521 €5 916 €4 598 €2 605 €--38 577 €
48 691 €5 778 €4 461 €2 913 €--35 664 €
58 865 €5 636 €4 319 €3 229 €--32 435 €
69 042 €5 489 €4 172 €3 553 €--28 883 €
79 223 €5 337 €4 019 €3 886 €--24 997 €
89 407 €5 179 €3 862 €4 228 €--20 768 €
99 596 €5 016 €3 699 €4 579 €--16 189 €
109 788 €4 848 €3 530 €4 940 €--11 249 €
119 983 €4 673 €3 355 €5 310 €--5 939 €
1210 183 €4 492 €3 174 €5 691 €---
1310 387 €4 305 €2 987 €6 082 €---
1410 594 €4 111 €2 793 €6 483 €---
1510 806 €3 910 €2 593 €6 896 €---
1611 022 €3 703 €2 385 €7 319 €---
1711 243 €3 488 €2 170 €7 755 €---
1811 468 €3 266 €1 948 €8 202 €---
1911 697 €3 035 €1 718 €8 662 €---
2011 931 €2 797 €1 480 €9 134 €---
2112 170 €2 551 €1 233 €9 619 €---
2212 413 €2 295 €978 €10 118 €---
2312 661 €2 031 €713 €10 630 €---
2412 914 €1 758 €440 €11 157 €---
2513 173 €1 475 €157 €11 698 €---
TOTAL262 321 €170 215 €70 372 €92 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-6 420 €+8 140 €
2+1 720 €0 €+1 720 €
3+1 720 €0 €+1 720 €
4+1 720 €0 €+1 720 €
5+1 720 €0 €+1 720 €
6+1 720 €0 €+1 720 €
7+1 720 €0 €+1 720 €
8+1 720 €0 €+1 720 €
9+1 720 €0 €+1 720 €
10+1 720 €0 €+1 720 €
11+1 720 €0 €+1 720 €
12+1 720 €+1 707 €+13 €
13+1 720 €+1 825 €-105 €
14+1 720 €+1 945 €-225 €
15+1 720 €+2 069 €-349 €
16+1 720 €+2 196 €-476 €
17+1 720 €+2 326 €-606 €
18+1 720 €+2 461 €-741 €
19+1 720 €+2 598 €-878 €
20+1 720 €+2 740 €-1 020 €
21+1 720 €+2 886 €-1 166 €
22+1 720 €+3 035 €-1 315 €
23+1 720 €+3 189 €-1 469 €
24+1 720 €+3 347 €-1 627 €
25+1 720 €+3 509 €-1 789 €
Total+43 000 €+29 413 €+13 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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