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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleSaint-Cyr-en-Val (45)
Surface65m²
Coût Total158 480€
Loyer Annuel8 772€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 938,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Bel appartement en vente de 65,88 m² dans une résidence sénior, idéalement situé en centre-ville, proche des transports en commun et dans un parc boisé. Construit en 2012 et en bon état, il offre 2 chambres, un séjour lumineux avec cuisine ouverte équipée, une salle d'eau avec douche à l'italienne 🚿, cave et ascenseur pour votre confort 🛗. Opportunité rare dans un cadre pratique et sécurisé. Un F2 mitoyen peut être vendu si vous souhaitez un plus grand appartement. Contactez-nous pour une visite dès maintenant 📞. Référence agence : 1673 Référence annonce : PYYG-MEM-4OV Date de réalisation du diagnostic : 27/04/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 710 € et 1 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Cyr-en-Val
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45590
Coordonnées : 47.815647, 1.948464
Total : 158 480€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 22 400€
Valeur du bien : 148 400€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8772€/an
Fourchette totale : 625€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 7502€ - 10256€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 334 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :+17 666€ (+16.3%)
Marge achat-revente :-50 146€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 818,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 712,25€
Coût de l'assurance :13 470,80€
Taxe foncière : 877,16€/an
Soit par mois : 73,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Installation d'une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des équipements
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace de vie en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 400 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine équipée milieu de gamme: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cyr-en-Val (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 931 €
Revenus locatifs : +8 772 €
Charges déductibles : -28 931 €
Résultat foncier Année 1 : -20 160 €(Déficit de 20 160 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 460 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 531 €/an
Revenus locatifs : +8 772 €
Charges déductibles : -6 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9459.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 772 €28 936 €5 120 €-20 165 €10 700 €9 465 €9 465 €
28 947 €6 398 €4 982 €2 549 €--6 915 €
39 126 €6 255 €4 839 €2 871 €--4 044 €
49 308 €6 107 €4 691 €3 201 €--843 €
59 495 €5 955 €4 539 €3 540 €---
69 685 €5 797 €4 381 €3 887 €---
79 878 €5 634 €4 218 €4 244 €---
810 076 €5 466 €4 050 €4 610 €---
910 277 €5 292 €3 876 €4 985 €---
1010 483 €5 112 €3 696 €5 370 €---
1110 692 €4 927 €3 511 €5 766 €---
1210 906 €4 735 €3 319 €6 171 €---
1311 124 €4 537 €3 121 €6 588 €---
1411 347 €4 332 €2 916 €7 015 €---
1511 574 €4 121 €2 705 €7 453 €---
1611 805 €3 902 €2 486 €7 903 €---
1712 041 €3 676 €2 260 €8 365 €---
1812 282 €3 443 €2 027 €8 839 €---
1912 528 €3 202 €1 786 €9 326 €---
2012 779 €2 953 €1 537 €9 825 €---
2113 034 €2 696 €1 280 €10 338 €---
2213 295 €2 430 €1 014 €10 865 €---
2313 561 €2 155 €739 €11 405 €---
2413 832 €1 872 €456 €11 960 €---
2514 109 €1 578 €162 €12 530 €---
TOTAL280 956 €131 512 €73 712 €149 444 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €-3 210 €+5 052 €
2+1 842 €0 €+1 842 €
3+1 842 €0 €+1 842 €
4+1 842 €0 €+1 842 €
5+1 842 €+809 €+1 033 €
6+1 842 €+1 166 €+676 €
7+1 842 €+1 273 €+569 €
8+1 842 €+1 383 €+459 €
9+1 842 €+1 496 €+346 €
10+1 842 €+1 611 €+231 €
11+1 842 €+1 730 €+112 €
12+1 842 €+1 851 €-9 €
13+1 842 €+1 976 €-134 €
14+1 842 €+2 104 €-262 €
15+1 842 €+2 236 €-394 €
16+1 842 €+2 371 €-529 €
17+1 842 €+2 510 €-668 €
18+1 842 €+2 652 €-810 €
19+1 842 €+2 798 €-956 €
20+1 842 €+2 948 €-1 106 €
21+1 842 €+3 101 €-1 259 €
22+1 842 €+3 259 €-1 417 €
23+1 842 €+3 422 €-1 580 €
24+1 842 €+3 588 €-1 746 €
25+1 842 €+3 759 €-1 917 €
Total+46 050 €+44 833 €+1 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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