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Appartement - 4 pièce(s) - 82 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface82m²
Coût Total121 470€
Loyer Annuel8 705€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 853,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence Nestenn Bergson Saint-Etienne, vous présente en exclusivité cet appartement T4 d'environ 82 m² Secteur Bernay \ Situé dans un cadre verdoyant et calme, découvrez ce bel appartement de type 4 d'environ 82 m². Il se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, de trois chambres confortables, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un WC séparé. L'appartement offre également deux places de stationnement extérieur, un véritable atout au quotidien. Des travaux de rénovation sont à prévoir, idéal pour laisser libre cours à vos envies d'aménagement et créer un intérieur qui vous ressemble. à visiter sans tarder !4

Etat général : A Rafraichir Chauffage : CollectifComptageIndividuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : Mixte Bois - PVC Cuisine : Amenagée Ascenceur : oui Interphone : oui Numéro de mandat : 3240

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Total : 121 470€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 45 870€
Valeur du bien : 115 870€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8705€/an
Fourchette totale : 538€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 6456€ - 11736€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 291,26 €/m²
Basé sur :553 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 883 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-35 883€ (-33.9%)
Marge achat-revente :-15 587€ (-14.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 627,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 498,15€
Coût de l'assurance :10 324,95€
Taxe foncière : 870,45€/an
Soit par mois : 72,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 725,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres mixtes bois-PVC par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du revêtement en bois de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - état correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 870 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:450€
    Rafraîchissement revêtement bois: 5 m² × 90€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 705 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 074 €
Revenus locatifs : +8 705 €
Charges déductibles : -51 074 €
Résultat foncier Année 1 : -42 370 €(Déficit de 42 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 970 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 204 €/an
Revenus locatifs : +8 705 €
Charges déductibles : -5 204 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20969.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 705 €51 078 €3 924 €-42 373 €21 400 €20 973 €20 973 €
28 879 €5 102 €3 818 €3 777 €--17 197 €
39 056 €4 992 €3 709 €4 064 €--13 133 €
49 237 €4 879 €3 596 €4 358 €--8 775 €
59 422 €4 762 €3 479 €4 660 €--4 115 €
69 611 €4 641 €3 358 €4 969 €---
79 803 €4 517 €3 233 €5 286 €---
89 999 €4 388 €3 104 €5 611 €---
910 199 €4 254 €2 971 €5 944 €---
1010 403 €4 117 €2 833 €6 286 €---
1110 611 €3 974 €2 691 €6 636 €---
1210 823 €3 827 €2 544 €6 996 €---
1311 039 €3 676 €2 392 €7 364 €---
1411 260 €3 519 €2 235 €7 742 €---
1511 485 €3 357 €2 073 €8 129 €---
1611 715 €3 189 €1 906 €8 526 €---
1711 949 €3 016 €1 733 €8 933 €---
1812 188 €2 837 €1 554 €9 351 €---
1912 432 €2 652 €1 369 €9 780 €---
2012 681 €2 462 €1 178 €10 219 €---
2112 934 €2 264 €981 €10 670 €---
2213 193 €2 061 €777 €11 133 €---
2313 457 €1 850 €567 €11 607 €---
2413 726 €1 633 €349 €12 094 €---
2514 001 €1 408 €125 €12 593 €---
TOTAL278 809 €134 454 €56 498 €144 355 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 355 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 828 €-6 420 €+8 248 €
2+1 828 €0 €+1 828 €
3+1 828 €0 €+1 828 €
4+1 828 €0 €+1 828 €
5+1 828 €0 €+1 828 €
6+1 828 €+256 €+1 572 €
7+1 828 €+1 586 €+242 €
8+1 828 €+1 683 €+145 €
9+1 828 €+1 783 €+45 €
10+1 828 €+1 886 €-58 €
11+1 828 €+1 991 €-163 €
12+1 828 €+2 099 €-271 €
13+1 828 €+2 209 €-381 €
14+1 828 €+2 322 €-494 €
15+1 828 €+2 439 €-611 €
16+1 828 €+2 558 €-730 €
17+1 828 €+2 680 €-852 €
18+1 828 €+2 805 €-977 €
19+1 828 €+2 934 €-1 106 €
20+1 828 €+3 066 €-1 238 €
21+1 828 €+3 201 €-1 373 €
22+1 828 €+3 340 €-1 512 €
23+1 828 €+3 482 €-1 654 €
24+1 828 €+3 628 €-1 800 €
25+1 828 €+3 778 €-1 950 €
Total+45 700 €+43 306 €+2 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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