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Appartement 3 pièces 71 m²

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface71m²
Coût Total104 412€
Loyer Annuel6 762€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 125,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71 m²

Situé au coeur de Villeneuve-sur-Lot, rive droite, en centre-ville, appartement de type 3 de 71 m² environ dans un immeuble en copropriété de 4 lots d'habitation.

Entrée, salon-séjour-cuisine de 31 m² avec balcon, couloir desservant un w.c, une salle d'eau et deux chambres.

Confort : double cloison, double vitrage, chauffage par climatisation réversible, vmc, tout à l'égout, interphone, ascenseur.

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/09/2025

Consommation énergie primaire : 119 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 63 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 840 € et 1 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.410050, 0.711516
Total : 104 412€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 18 120€
Valeur du bien : 98 020€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6762€/an
Fourchette totale : 453€ - 702€/mois
Fourchette annuelle : 5431€ - 8419€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,03 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 694 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :+5 206€ (+7.0%)
Marge achat-revente :-29 718€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 412€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 401,32€
Coût de l'assurance :9 136,05€
Taxe foncière : 676,18€/an
Soit par mois : 56,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 120 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 25€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 762 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 412 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 770 €
Revenus locatifs : +6 762 €
Charges déductibles : -22 770 €
Résultat foncier Année 1 : -16 008 €(Déficit de 16 008 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 650 €/an
Revenus locatifs : +6 762 €
Charges déductibles : -4 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5308.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 762 €22 774 €3 612 €-16 012 €10 700 €5 312 €5 312 €
26 897 €4 559 €3 517 €2 338 €--2 974 €
37 035 €4 461 €3 419 €2 574 €--400 €
47 176 €4 360 €3 318 €2 816 €---
57 319 €4 254 €3 213 €3 065 €---
67 466 €4 146 €3 104 €3 320 €---
77 615 €4 033 €2 991 €3 582 €---
87 767 €3 916 €2 875 €3 851 €---
97 922 €3 795 €2 754 €4 127 €---
108 081 €3 670 €2 629 €4 411 €---
118 243 €3 541 €2 499 €4 702 €---
128 407 €3 406 €2 365 €5 001 €---
138 576 €3 267 €2 226 €5 308 €---
148 747 €3 123 €2 082 €5 624 €---
158 922 €2 974 €1 933 €5 948 €---
169 100 €2 820 €1 778 €6 280 €---
179 282 €2 660 €1 619 €6 622 €---
189 468 €2 495 €1 453 €6 973 €---
199 657 €2 323 €1 282 €7 334 €---
209 851 €2 146 €1 104 €7 705 €---
2110 048 €1 962 €920 €8 086 €---
2210 249 €1 772 €730 €8 477 €---
2310 454 €1 574 €533 €8 879 €---
2410 663 €1 370 €329 €9 292 €---
2510 876 €1 159 €117 €9 717 €---
TOTAL216 581 €96 562 €52 401 €120 020 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-3 210 €+4 630 €
2+1 420 €0 €+1 420 €
3+1 420 €0 €+1 420 €
4+1 420 €+725 €+695 €
5+1 420 €+919 €+501 €
6+1 420 €+996 €+424 €
7+1 420 €+1 075 €+345 €
8+1 420 €+1 155 €+265 €
9+1 420 €+1 238 €+182 €
10+1 420 €+1 323 €+97 €
11+1 420 €+1 411 €+9 €
12+1 420 €+1 500 €-80 €
13+1 420 €+1 592 €-172 €
14+1 420 €+1 687 €-267 €
15+1 420 €+1 784 €-364 €
16+1 420 €+1 884 €-464 €
17+1 420 €+1 987 €-567 €
18+1 420 €+2 092 €-672 €
19+1 420 €+2 200 €-780 €
20+1 420 €+2 311 €-891 €
21+1 420 €+2 426 €-1 006 €
22+1 420 €+2 543 €-1 123 €
23+1 420 €+2 664 €-1 244 €
24+1 420 €+2 788 €-1 368 €
25+1 420 €+2 915 €-1 495 €
Total+35 500 €+36 006 €+-506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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