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Achat appartement

Bien expiré
VillePont-sur-Seine (10)
Surface67
Coût Total77 822
Loyer Annuel5 867
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 400 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 722,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

BELLE AFFAIRE - AXE NOGENT SUR SEINE - ROMILLY S/S - 10 RUE DE CHAPON - Etage 1 PORTE N 12 - APPARTEMENT DE TYPE 3 pièces situé au 1er étage d'une superficie de 67 m² - Lot n°21 d'une petite copropriété comprenant une entrée avec placard, une cuisine, un cellier, un séjour, un dégagement avec placard, deux chambres, un WC, une salle de bains, parking collectif, Chauffage au gaz. PRIX : 48 400 € DPE : E Réf. 0134-0022 Contact : M. Damien DESJARDIN ou (visite sur Rdv ) Offres d'achat à adresser jusqu'au 17 Février 2026 par mail à . ou par courrier (cachet de la Poste faisant foi) à l'attention de Monsieur Damien DESJARDIN - Mon Logis - 7, rue des martyrs de la libération 10100 ROMILLY SUR SEINE. « Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.

Ville : Pont-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.512020, 3.604820
Total : 77 822
Prix d'acquisition : 48 400
Travaux : 25 550
Valeur du bien : 73 950
Frais de notaire : 3 872
Coût estimé : 3 872
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5867€/an
Fourchette totale : 390€ - 613€/mois
Fourchette annuelle : 4679€ - 7357€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 822
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 412,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 056,58
Coût de l'assurance :6 809,42
Taxe foncière : 586,69€/an
Soit par mois : 48,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 550(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (inclut placards et peinture)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€ = 4000€ (inclut nouveaux éléments sanitaires et peinture)
  • Chambres:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€
  • Salon:750
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 50€ = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 867 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 822 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 099
Revenus locatifs : +5 867
Charges déductibles : -29 099
Résultat foncier Année 1 : -23 232(Déficit de 23 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 832
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 549 €/an
Revenus locatifs : +5 867
Charges déductibles : -3 549
Résultat foncier Années 2+ : 2 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1831.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 460(65% de 48 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 144 €/an
Calcul : 31 460 € × 3,636% = 1 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 86729 1012 692-23 23421 400 €1 834 €1 834 €
25 9843 4812 6222 504---
36 1043 4082 5492 696---
46 2263 3322 4732 894---
56 3513 2542 3953 097---
66 4783 1732 3143 305---
76 6073 0892 2303 518---
86 7393 0022 1433 738---
96 8742 9122 0523 962---
107 0112 8181 9594 193---
117 1522 7221 8634 430---
127 2952 6221 7634 673---
137 4412 5181 6594 923---
147 5892 4111 5525 179---
157 7412 3001 4415 442---
167 8962 1851 3265 711---
178 0542 0651 2065 989---
188 2151 9421 0836 273---
198 3791 8149556 565---
208 5471 6828236 865---
218 7181 5456867 173---
228 8921 4035447 489---
239 0701 2563977 814---
249 2521 1042458 147---
259 437947878 490---
TOTAL187 91886 08339 057101 83521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 835
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 232-6 420+7 652
2+1 232+201+1 031
3+1 232+809+423
4+1 232+868+364
5+1 232+929+303
6+1 232+991+241
7+1 232+1 056+176
8+1 232+1 121+111
9+1 232+1 189+43
10+1 232+1 258-26
11+1 232+1 329-97
12+1 232+1 402-170
13+1 232+1 477-245
14+1 232+1 554-322
15+1 232+1 632-400
16+1 232+1 713-481
17+1 232+1 797-565
18+1 232+1 882-650
19+1 232+1 970-738
20+1 232+2 059-827
21+1 232+2 152-920
22+1 232+2 247-1 015
23+1 232+2 344-1 112
24+1 232+2 444-1 212
25+1 232+2 547-1 315
Total+30 800+30 551+249
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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