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Achat appartement

Bien expiré
VillePont-sur-Seine (10)
Surface67m²
Coût Total77 822€
Loyer Annuel5 867€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 400 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 722,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

BELLE AFFAIRE - AXE NOGENT SUR SEINE - ROMILLY S/S - 10 RUE DE CHAPON - Etage 1 PORTE N 12 - APPARTEMENT DE TYPE 3 pièces situé au 1er étage d'une superficie de 67 m² - Lot n°21 d'une petite copropriété comprenant une entrée avec placard, une cuisine, un cellier, un séjour, un dégagement avec placard, deux chambres, un WC, une salle de bains, parking collectif, Chauffage au gaz. PRIX : 48 400 € DPE : E Réf. 0134-0022 Contact : M. Damien DESJARDIN ou (visite sur Rdv ) Offres d'achat à adresser jusqu'au 17 Février 2026 par mail à . ou par courrier (cachet de la Poste faisant foi) à l'attention de Monsieur Damien DESJARDIN - Mon Logis - 7, rue des martyrs de la libération 10100 ROMILLY SUR SEINE. « Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.

Ville : Pont-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.512020, 3.604820
Total : 77 822€
Prix d'acquisition : 48 400€
Travaux : 25 550€
Valeur du bien : 73 950€
Frais de notaire : 3 872€
Coût estimé : 3 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5867€/an
Fourchette totale : 390€ - 613€/mois
Fourchette annuelle : 4679€ - 7357€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 412,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 056,58€
Coût de l'assurance :6 809,42€
Taxe foncière : 586,69€/an
Soit par mois : 48,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 550 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (inclut placards et peinture)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€ = 4000€ (inclut nouveaux éléments sanitaires et peinture)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€
  • Salon:750€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 50€ = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 867 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 822 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 099 €
Revenus locatifs : +5 867 €
Charges déductibles : -29 099 €
Résultat foncier Année 1 : -23 232 €(Déficit de 23 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 832 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 549 €/an
Revenus locatifs : +5 867 €
Charges déductibles : -3 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1831.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 460 €(65% de 48 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 144 €/an
Calcul : 31 460 € × 3,636% = 1 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 867 €29 101 €2 692 €-23 234 €21 400 €1 834 €1 834 €
25 984 €3 481 €2 622 €2 504 €---
36 104 €3 408 €2 549 €2 696 €---
46 226 €3 332 €2 473 €2 894 €---
56 351 €3 254 €2 395 €3 097 €---
66 478 €3 173 €2 314 €3 305 €---
76 607 €3 089 €2 230 €3 518 €---
86 739 €3 002 €2 143 €3 738 €---
96 874 €2 912 €2 052 €3 962 €---
107 011 €2 818 €1 959 €4 193 €---
117 152 €2 722 €1 863 €4 430 €---
127 295 €2 622 €1 763 €4 673 €---
137 441 €2 518 €1 659 €4 923 €---
147 589 €2 411 €1 552 €5 179 €---
157 741 €2 300 €1 441 €5 442 €---
167 896 €2 185 €1 326 €5 711 €---
178 054 €2 065 €1 206 €5 989 €---
188 215 €1 942 €1 083 €6 273 €---
198 379 €1 814 €955 €6 565 €---
208 547 €1 682 €823 €6 865 €---
218 718 €1 545 €686 €7 173 €---
228 892 €1 403 €544 €7 489 €---
239 070 €1 256 €397 €7 814 €---
249 252 €1 104 €245 €8 147 €---
259 437 €947 €87 €8 490 €---
TOTAL187 918 €86 083 €39 057 €101 835 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 232 €-6 420 €+7 652 €
2+1 232 €+201 €+1 031 €
3+1 232 €+809 €+423 €
4+1 232 €+868 €+364 €
5+1 232 €+929 €+303 €
6+1 232 €+991 €+241 €
7+1 232 €+1 056 €+176 €
8+1 232 €+1 121 €+111 €
9+1 232 €+1 189 €+43 €
10+1 232 €+1 258 €-26 €
11+1 232 €+1 329 €-97 €
12+1 232 €+1 402 €-170 €
13+1 232 €+1 477 €-245 €
14+1 232 €+1 554 €-322 €
15+1 232 €+1 632 €-400 €
16+1 232 €+1 713 €-481 €
17+1 232 €+1 797 €-565 €
18+1 232 €+1 882 €-650 €
19+1 232 €+1 970 €-738 €
20+1 232 €+2 059 €-827 €
21+1 232 €+2 152 €-920 €
22+1 232 €+2 247 €-1 015 €
23+1 232 €+2 344 €-1 112 €
24+1 232 €+2 444 €-1 212 €
25+1 232 €+2 547 €-1 315 €
Total+30 800 €+30 551 €+249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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