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Appartement 3 pièces 75 m²

VilleValence (26)
Surface75m²
Coût Total131 440€
Loyer Annuel9 196€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 75 m²

Nostra immobilier vous propose à la vente votre nouveau nid douillet: Appartement de 75 m2 à rénover dans immeuble [URL masquée pour votre sécurité] ,cuisine séparée, salle de bains,3 chambres.Une cave vient compléter ce bien.Idéal investisseur ou premier achat.Chauffage individuel au gaz.Double Vitrage.RC31908600037.Référence du bien 202524.Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques.Estimation des coûts entre 1850 et 2520 par an.prix moyen des énergies indéxes sur les années 2021,2022,2023.Le bien est soumis au statut de la [URL masquée pour votre sécurité] part du budget prévisonnel est de 850 euros par an.Aucune procédure encours.Pour les visites contact Virginie Fourny [Coordonnées masquées]

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/01/2026

Consommation énergie primaire : 272 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 258 kWh/m²/an

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.927086, 4.903195
Total : 131 440€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 35 320€
Valeur du bien : 124 320€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9196€/an
Fourchette totale : 604€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 7245€ - 11671€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 025,59 €/m²
Basé sur :700 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 919 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-62 919€ (-41.4%)
Marge achat-revente :20 479€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 679,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 135,40€
Coût de l'assurance :11 172,40€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 766,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquets en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs propres, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 320 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 859 €
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -40 859 €
Résultat foncier Année 1 : -31 664 €(Déficit de 31 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 539 €/an
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -5 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10263.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 196 €40 863 €4 247 €-31 668 €21 400 €10 268 €10 268 €
29 380 €5 429 €4 132 €3 951 €--6 317 €
39 567 €5 310 €4 013 €4 257 €--2 060 €
49 759 €5 188 €3 891 €4 571 €---
59 954 €5 061 €3 764 €4 893 €---
610 153 €4 930 €3 634 €5 222 €---
710 356 €4 795 €3 498 €5 560 €---
810 563 €4 656 €3 359 €5 907 €---
910 774 €4 512 €3 215 €6 263 €---
1010 990 €4 363 €3 066 €6 627 €---
1111 210 €4 209 €2 912 €7 001 €---
1211 434 €4 050 €2 753 €7 384 €---
1311 662 €3 885 €2 588 €7 777 €---
1411 896 €3 716 €2 419 €8 180 €---
1512 134 €3 540 €2 243 €8 593 €---
1612 376 €3 359 €2 062 €9 017 €---
1712 624 €3 172 €1 875 €9 452 €---
1812 876 €2 978 €1 681 €9 898 €---
1913 134 €2 778 €1 481 €10 355 €---
2013 396 €2 572 €1 275 €10 825 €---
2113 664 €2 358 €1 061 €11 306 €---
2213 938 €2 138 €841 €11 800 €---
2314 216 €1 910 €613 €12 306 €---
2414 501 €1 675 €378 €12 826 €---
2514 791 €1 432 €135 €13 359 €---
TOTAL294 541 €128 878 €61 135 €165 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-6 420 €+8 351 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €0 €+1 931 €
4+1 931 €+753 €+1 178 €
5+1 931 €+1 468 €+463 €
6+1 931 €+1 567 €+364 €
7+1 931 €+1 668 €+263 €
8+1 931 €+1 772 €+159 €
9+1 931 €+1 879 €+52 €
10+1 931 €+1 988 €-57 €
11+1 931 €+2 100 €-169 €
12+1 931 €+2 215 €-284 €
13+1 931 €+2 333 €-402 €
14+1 931 €+2 454 €-523 €
15+1 931 €+2 578 €-647 €
16+1 931 €+2 705 €-774 €
17+1 931 €+2 836 €-905 €
18+1 931 €+2 969 €-1 038 €
19+1 931 €+3 107 €-1 176 €
20+1 931 €+3 247 €-1 316 €
21+1 931 €+3 392 €-1 461 €
22+1 931 €+3 540 €-1 609 €
23+1 931 €+3 692 €-1 761 €
24+1 931 €+3 848 €-1 917 €
25+1 931 €+4 008 €-2 077 €
Total+48 275 €+49 699 €+-1 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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