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Achat : Maison (86000)

VillePoitiers (86)
Surface208m²
Coût Total293 069€
Loyer Annuel23 208€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 990 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 1 009,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 208 m², 8 pièces, 4 chambres, 1500 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison de charme dans un écrin de verdure. Située à seulement 20 minutes de la gare de Poitiers, découvrez cette charmante maison des années 1900 dans un cadre privilégié à remettre au goût du jour. Laissez vous séduire par ses beaux volumes, une grande cuisine, plusieurs pièces de vie dont deux avec cheminée, quatre chambres et deux salles de bains. Côté extérieur, vous profiterez d'un grand jardin arboré aux allures provençales, idéal pour profiter du calme et de la nature. A votre disposition pour plus de renseignements !

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.569520, 0.332960
Total : 293 069€
Prix d'acquisition : 209 990€
Travaux : 66 280€
Valeur du bien : 276 270€
Frais de notaire : 16 799€
Coût estimé : 16 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1934€/mois
Loyer annuel estimé : 23208€/an
Fourchette totale : 1538€ - 2432€/mois
Fourchette annuelle : 18458€ - 29181€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 186,44 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :454 780 €
Prix d'achat :209 990 €
Décote à l'achat :-244 790€ (-53.8%)
Marge achat-revente :161 711€ (35.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 069€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 420,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :85,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 505,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 064,15€
Coût de l'assurance :25 643,54€
Taxe foncière : 2 320,84€/an
Soit par mois : 193,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 699,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 280 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 980€
    Isolation combles: 208 m² × 60€/m² = 12480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 208 €/an
Calcul : 1 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 069 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 321 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 882 €
Revenus locatifs : +23 208 €
Charges déductibles : -78 882 €
Résultat foncier Année 1 : -55 674 €(Déficit de 55 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 602 €/an
Revenus locatifs : +23 208 €
Charges déductibles : -12 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 606 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34273.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 494 €(65% de 209 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 963 €/an
Calcul : 136 494 € × 3,636% = 4 963 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 208 €78 891 €9 265 €-55 683 €21 400 €34 283 €34 283 €
223 673 €12 359 €9 012 €11 314 €--22 969 €
324 146 €12 098 €8 751 €12 048 €--10 921 €
424 629 €11 828 €8 482 €12 801 €---
525 122 €11 550 €8 204 €13 571 €---
625 624 €11 263 €7 917 €14 361 €---
726 136 €10 967 €7 620 €15 170 €---
826 659 €10 661 €7 314 €15 998 €---
927 192 €10 345 €6 998 €16 848 €---
1027 736 €10 018 €6 672 €17 718 €---
1128 291 €9 682 €6 335 €18 609 €---
1228 857 €9 334 €5 987 €19 523 €---
1329 434 €8 975 €5 628 €20 459 €---
1430 023 €8 604 €5 257 €21 419 €---
1530 623 €8 221 €4 875 €22 402 €---
1631 236 €7 826 €4 479 €23 410 €---
1731 860 €7 418 €4 071 €24 442 €---
1832 497 €6 997 €3 650 €25 501 €---
1933 147 €6 562 €3 215 €26 586 €---
2033 810 €6 112 €2 766 €27 698 €---
2134 487 €5 649 €2 302 €28 838 €---
2235 176 €5 170 €1 823 €30 006 €---
2335 880 €4 676 €1 329 €31 204 €---
2436 597 €4 165 €819 €32 432 €---
2537 329 €3 638 €292 €33 691 €---
TOTAL743 374 €283 009 €133 064 €460 365 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 460 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 874 €-6 420 €+11 294 €
2+4 874 €0 €+4 874 €
3+4 874 €0 €+4 874 €
4+4 874 €+564 €+4 310 €
5+4 874 €+4 071 €+803 €
6+4 874 €+4 308 €+566 €
7+4 874 €+4 551 €+323 €
8+4 874 €+4 800 €+74 €
9+4 874 €+5 054 €-180 €
10+4 874 €+5 315 €-441 €
11+4 874 €+5 583 €-709 €
12+4 874 €+5 857 €-983 €
13+4 874 €+6 138 €-1 264 €
14+4 874 €+6 426 €-1 552 €
15+4 874 €+6 721 €-1 847 €
16+4 874 €+7 023 €-2 149 €
17+4 874 €+7 333 €-2 459 €
18+4 874 €+7 650 €-2 776 €
19+4 874 €+7 976 €-3 102 €
20+4 874 €+8 309 €-3 435 €
21+4 874 €+8 651 €-3 777 €
22+4 874 €+9 002 €-4 128 €
23+4 874 €+9 361 €-4 487 €
24+4 874 €+9 730 €-4 856 €
25+4 874 €+10 107 €-5 233 €
Total+121 850 €+138 109 €+-16 259 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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