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A 10 MINUTES DE BELLEME MAISON A RENOVER - 5 CHAMBRES

Bien expiré
VilleBellême (61)
Surface110m²
Coût Total140 410€
Loyer Annuel8 125€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 790,91 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

À 10 minutes de Bellême, en sortie de village avec école, maison à rénover édifiée en 1972 sur sous-sol total. Elle se compose : Au rez-de-chaussée : une entrée desservant une cuisine, un séjour avec cheminée, deux chambres, une salle de bains et des WC. À l'étage : un palier desservant trois chambres et un cabinet de toilette. Au sous-sol : ancienne chaufferie/buanderie, garage, atelier et cave. Le tout sur un terrain clos de 1 000 m2. Tout-à-l'égout.

  • http://perch-immo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bellême
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61130
Coordonnées : 48.371882, 0.516714
Total : 140 410€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 46 450€
Valeur du bien : 133 450€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8125€/an
Fourchette totale : 494€ - 929€/mois
Fourchette annuelle : 5923€ - 11147€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :40,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 114,63€
Coût de l'assurance :12 285,87€
Taxe foncière : 812,53€/an
Soit par mois : 67,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain abîmée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement dans toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement dans toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 450 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4800€ = 4800€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellême (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 125 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 410 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 523 €
Revenus locatifs : +8 125 €
Charges déductibles : -52 523 €
Résultat foncier Année 1 : -44 398 €(Déficit de 44 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 073 €/an
Revenus locatifs : +8 125 €
Charges déductibles : -6 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22997.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 125 €52 528 €4 774 €-44 402 €21 400 €23 002 €23 002 €
28 288 €5 951 €4 648 €2 336 €--20 666 €
38 454 €5 821 €4 517 €2 633 €--18 033 €
48 623 €5 686 €4 382 €2 937 €--15 097 €
58 795 €5 546 €4 242 €3 249 €--11 848 €
68 971 €5 402 €4 098 €3 569 €--8 278 €
79 150 €5 252 €3 948 €3 899 €--4 380 €
89 333 €5 097 €3 793 €4 236 €--143 €
99 520 €4 937 €3 633 €4 583 €---
109 710 €4 771 €3 467 €4 940 €---
119 905 €4 599 €3 295 €5 306 €---
1210 103 €4 421 €3 117 €5 682 €---
1310 305 €4 237 €2 933 €6 068 €---
1410 511 €4 047 €2 743 €6 464 €---
1510 721 €3 850 €2 546 €6 871 €---
1610 936 €3 646 €2 342 €7 290 €---
1711 154 €3 435 €2 131 €7 719 €---
1811 377 €3 216 €1 912 €8 161 €---
1911 605 €2 990 €1 686 €8 615 €---
2011 837 €2 756 €1 452 €9 081 €---
2112 074 €2 514 €1 210 €9 560 €---
2212 315 €2 264 €960 €10 052 €---
2312 562 €2 004 €700 €10 557 €---
2412 813 €1 736 €432 €11 077 €---
2513 069 €1 458 €154 €11 611 €---
TOTAL260 256 €148 164 €69 115 €112 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706 €-6 420 €+8 126 €
2+1 706 €0 €+1 706 €
3+1 706 €0 €+1 706 €
4+1 706 €0 €+1 706 €
5+1 706 €0 €+1 706 €
6+1 706 €0 €+1 706 €
7+1 706 €0 €+1 706 €
8+1 706 €0 €+1 706 €
9+1 706 €+1 332 €+374 €
10+1 706 €+1 482 €+224 €
11+1 706 €+1 592 €+114 €
12+1 706 €+1 704 €+2 €
13+1 706 €+1 820 €-114 €
14+1 706 €+1 939 €-233 €
15+1 706 €+2 061 €-355 €
16+1 706 €+2 187 €-481 €
17+1 706 €+2 316 €-610 €
18+1 706 €+2 448 €-742 €
19+1 706 €+2 584 €-878 €
20+1 706 €+2 724 €-1 018 €
21+1 706 €+2 868 €-1 162 €
22+1 706 €+3 015 €-1 309 €
23+1 706 €+3 167 €-1 461 €
24+1 706 €+3 323 €-1 617 €
25+1 706 €+3 483 €-1 777 €
Total+42 650 €+33 628 €+9 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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