Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 47 m² à luceram

Bien expiré
VilleLucéram (06)
Surface47m²
Coût Total94 220€
Loyer Annuel6 673€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 468,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 3 pièces

Appartement 3 pièces de 47 m² composé : d'un couloir, séjour avec cuisine Us aménagée et équipée, deux chambres, salle d'eau Wc, rangements. Lumineux avec vue sur le jardin de la copropriété et verdure. Dans un environnement naturel avec un parc de loisirs exceptionnel ludique et familial et sa station de ski à 1500 mètres d'altitude !Vendu entièrement meublé.

Possibilité de louer à l'année ou en saisonnier !

69 000 € Fai

Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Lucéram
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.882690, 7.359130
Total : 94 220€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 88 700€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6673€/an
Fourchette totale : 463€ - 667€/mois
Fourchette annuelle : 5561€ - 8006€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 493,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 774,85€
Coût de l'assurance :8 008,70€
Taxe foncière : 667,26€/an
Soit par mois : 55,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Électricité:200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucéram (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 673 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 850 €
Revenus locatifs : +6 673 €
Charges déductibles : -23 850 €
Résultat foncier Année 1 : -17 178 €(Déficit de 17 178 €)
Imputable sur revenu global : 17 178 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 150 €/an
Revenus locatifs : +6 673 €
Charges déductibles : -4 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 522 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 673 €23 853 €3 166 €-17 181 €17 181 €--
26 806 €4 069 €3 082 €2 737 €---
36 942 €3 982 €2 995 €2 960 €---
47 081 €3 892 €2 905 €3 189 €---
57 223 €3 799 €2 812 €3 423 €---
67 367 €3 703 €2 715 €3 664 €---
77 514 €3 603 €2 616 €3 911 €---
87 665 €3 500 €2 513 €4 164 €---
97 818 €3 394 €2 406 €4 424 €---
107 974 €3 283 €2 296 €4 691 €---
118 134 €3 169 €2 182 €4 965 €---
128 297 €3 051 €2 064 €5 245 €---
138 463 €2 929 €1 942 €5 533 €---
148 632 €2 803 €1 815 €5 829 €---
158 804 €2 672 €1 685 €6 132 €---
168 980 €2 537 €1 549 €6 443 €---
179 160 €2 397 €1 409 €6 763 €---
189 343 €2 252 €1 265 €7 091 €---
199 530 €2 103 €1 115 €7 427 €---
209 721 €1 948 €960 €7 773 €---
219 915 €1 788 €800 €8 128 €---
2210 113 €1 622 €634 €8 492 €---
2310 316 €1 450 €463 €8 865 €---
2410 522 €1 273 €285 €9 249 €---
2510 733 €1 089 €102 €9 643 €---
TOTAL213 726 €90 165 €45 775 €123 561 €17 181 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 154 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 401 €-5 154 €+6 555 €
2+1 401 €+821 €+580 €
3+1 401 €+888 €+513 €
4+1 401 €+957 €+444 €
5+1 401 €+1 027 €+374 €
6+1 401 €+1 099 €+302 €
7+1 401 €+1 173 €+228 €
8+1 401 €+1 249 €+152 €
9+1 401 €+1 327 €+74 €
10+1 401 €+1 407 €-6 €
11+1 401 €+1 489 €-88 €
12+1 401 €+1 574 €-173 €
13+1 401 €+1 660 €-259 €
14+1 401 €+1 749 €-348 €
15+1 401 €+1 840 €-439 €
16+1 401 €+1 933 €-532 €
17+1 401 €+2 029 €-628 €
18+1 401 €+2 127 €-726 €
19+1 401 €+2 228 €-827 €
20+1 401 €+2 332 €-931 €
21+1 401 €+2 438 €-1 037 €
22+1 401 €+2 547 €-1 146 €
23+1 401 €+2 660 €-1 259 €
24+1 401 €+2 775 €-1 374 €
25+1 401 €+2 893 €-1 492 €
Total+35 025 €+37 068 €+-2 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →