Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

LE FAMILIAL - Appartement T4 de 73m2 - Balcon - Loggia - 13011 Les Caillols

VilleMarseille 11e (13)
Surface73m²
Coût Total171 720€
Loyer Annuel12 857€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 178,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Digicode, Cuisine séparée, Interphone, Climatisation, Ascenseur, Gardien, Alarme, Cuisine séparée

Llinares Immobilier vous propose : LE FAMILIAL.

Situé à la croisée des Caillols et de La Pomme, dans le 11? arrondissement de Marseille, découvrez ce bel appartement T4 traversant de 73m2, idéal pour une famille. Niché au sein d'une copropriété sécurisée et bien entretenue, il bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, des écoles, du tramway et des principaux axes routiers.

Dès l'entrée, un hall accueillant avec placard de rangement dessert les pièces de vie. Vous découvrirez un séjour chaleureux et lumineux donnant accès à un balcon sans vis-vis, ainsi qu'une cuisine indépendante entièrement aménagée, prolongée par une loggia pouvant accueillir un espace buanderie.

La partie nuit se compose de trois belles chambres, dont une avec loggia, d'une jolie salle d'eau, d'un WC indépendant et de nombreux rangements intégrés, offrant un confort optimal au quotidien.

Contact Patrick Scotto Attestation collaborateur N°: ADC 000 299 RC professionnel : /FA11F

  • Copropriété : 120 lots
  • Procédure en cours : NC
  • Charges annuelles : 2040& 8364 ( 170& 8364 /mois : Eau froide, portail électriques, ascenseur, espaces verts et entretien des parties communes).
  • Taxe foncière : 1330& 8364 /an
  • Honoraires inclus à la charge du vendeur
  • Classe énergie C et classe climat A
  • Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard basés sur les prix de l'énergie de 2021 : entre 1060& 8364 et 1460& 8364 /an.

Appartement à Vendre 13011 - T4 de 73m2 -Balcon - Loggia - Cave 13011 Les Caillols

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.289715, 5.435046
Total : 171 720€
Prix d'acquisition : 159 000€
Valeur du bien : 159 000€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 19.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12857€/an
Fourchette totale : 826€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 9909€ - 16682€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 253,38 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 496 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-5 496€ (-3.3%)
Marge achat-revente :-7 224€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :68,69€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 909,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 415,71€
Coût de l'assurance :20 606,40€
Taxe foncière : 1 330,00€/an
Soit par mois : 110,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 071,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 189,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 857 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 720 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 771 €/an
Revenus locatifs : +12 857 €
Charges déductibles : -9 771 €
Résultat foncier : 3 086 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 857 €9 776 €5 582 €3 081 €---
213 114 €9 626 €5 432 €3 489 €---
313 377 €9 470 €5 276 €3 906 €---
413 644 €9 310 €5 116 €4 334 €---
513 917 €9 144 €4 950 €4 773 €---
614 196 €8 972 €4 778 €5 223 €---
714 479 €8 795 €4 601 €5 684 €---
814 769 €8 612 €4 418 €6 157 €---
915 064 €8 423 €4 228 €6 642 €---
1015 366 €8 227 €4 033 €7 139 €---
1115 673 €8 025 €3 830 €7 648 €---
1215 986 €7 816 €3 622 €8 171 €---
1316 306 €7 600 €3 406 €8 706 €---
1416 632 €7 377 €3 183 €9 256 €---
1516 965 €7 146 €2 952 €9 819 €---
1617 304 €6 908 €2 714 €10 396 €---
1717 650 €6 662 €2 468 €10 989 €---
1818 003 €6 407 €2 213 €11 596 €---
1918 363 €6 144 €1 950 €12 219 €---
2018 731 €5 873 €1 678 €12 858 €---
2119 105 €5 592 €1 398 €13 513 €---
2219 487 €5 302 €1 107 €14 186 €---
2319 877 €5 002 €808 €14 875 €---
2420 275 €4 692 €498 €15 583 €---
2520 680 €4 372 €177 €16 309 €---
TOTAL411 825 €185 272 €80 416 €226 553 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 700 €+924 €+1 776 €
2+2 700 €+1 047 €+1 653 €
3+2 700 €+1 172 €+1 528 €
4+2 700 €+1 300 €+1 400 €
5+2 700 €+1 432 €+1 268 €
6+2 700 €+1 567 €+1 133 €
7+2 700 €+1 705 €+995 €
8+2 700 €+1 847 €+853 €
9+2 700 €+1 993 €+707 €
10+2 700 €+2 142 €+558 €
11+2 700 €+2 294 €+406 €
12+2 700 €+2 451 €+249 €
13+2 700 €+2 612 €+88 €
14+2 700 €+2 777 €-77 €
15+2 700 €+2 946 €-246 €
16+2 700 €+3 119 €-419 €
17+2 700 €+3 297 €-597 €
18+2 700 €+3 479 €-779 €
19+2 700 €+3 666 €-966 €
20+2 700 €+3 857 €-1 157 €
21+2 700 €+4 054 €-1 354 €
22+2 700 €+4 256 €-1 556 €
23+2 700 €+4 463 €-1 763 €
24+2 700 €+4 675 €-1 975 €
25+2 700 €+4 893 €-2 193 €
Total+67 500 €+67 966 €+-466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →