Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSciez (74)
Surface326m²
Coût Total858 740€
Loyer Annuel71 524€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+920€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 715 000 €
Surface : 326 m²
Prix au m² : 2 193,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous vous proposons cette magnifique maison de village, pleine d’authenticité et rénovée avec beaucoup de goût. Développant environ 326 m² répartis sur quatre niveaux, elle offre de généreux espaces de vie, parfaitement adaptés à une vie de famille. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une belle entrée desservant une vaste salle à manger ouverte sur une charmante terrasse exposée nord-est et un jardin d’environ 300 m². Une cuisine moderne, entièrement équipée, une buanderie ainsi qu’un WC avec lave-mains complètent ce niveau. Le premier étage, accessible également de manière indépendante par un escalier depuis la cour, propose un palier pouvant accueillir un espace bureau ainsi qu’un vaste double salon chaleureux, agrémenté d’une cheminée double face. Au deuxième étage, l’espace nuit comprend une élégante salle de douche avec WC ainsi que trois chambres, dont deux communicantes par une salle de bains avec WC. Le troisième étage accueille une belle suite parentale avec sa salle de douche privative et WC. À l’extérieur, une cour privative fermée par un portail permet de stationner deux véhicules. Vous bénéficierez également d’une alcôve de rangement située sous le charmant escalier en pierre. Venez la découvrir avec nous !

Ville : Sciez
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Total : 858 740€
Prix d'acquisition : 715 000€
Travaux : 86 540€
Valeur du bien : 801 540€
Frais de notaire : 57 200€
Coût estimé : 57 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 326m²
Loyer prédit : 18.28€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 25.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 5960€/mois
Loyer annuel estimé : 71524€/an
Fourchette totale : 4224€ - 8410€/mois
Fourchette annuelle : 50692€ - 100917€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 608,7 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 176 436 €
Prix d'achat :715 000 €
Décote à l'achat :-461 436€ (-39.2%)
Marge achat-revente :317 696€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :858 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 193,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :250,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 444,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :399 417,30€
Coût de l'assurance :75 139,75€
Taxe foncière : 7 152,40€/an
Soit par mois : 596,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 960,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 040,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :919,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 540 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 540€
    Isolation des combles: 326 m² × 40€/m² = 13040€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:48 000€
    Remplacement fenêtres: 40 fenêtres × 1200€ = 48000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sciez (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 71 524 €/an
Calcul : 5 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 858 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 006 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 415 €
Revenus locatifs : +71 524 €
Charges déductibles : -124 415 €
Résultat foncier Année 1 : -52 891 €(Déficit de 52 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 37 875 €/an
Revenus locatifs : +71 524 €
Charges déductibles : -37 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31491.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 715 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 464 750 €(65% de 715 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 900 €/an
Calcul : 464 750 € × 3,636% = 16 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
171 524 €124 442 €27 744 €-52 918 €21 400 €31 518 €31 518 €
272 955 €37 153 €26 995 €35 802 €---
374 414 €36 378 €26 220 €38 035 €---
475 902 €35 578 €25 420 €40 324 €---
577 420 €34 751 €24 593 €42 669 €---
678 968 €33 897 €23 739 €45 071 €---
780 548 €33 015 €22 857 €47 533 €---
882 159 €32 103 €21 945 €50 056 €---
983 802 €31 161 €21 003 €52 641 €---
1085 478 €30 187 €20 029 €55 291 €---
1187 187 €29 182 €19 024 €58 006 €---
1288 931 €28 142 €17 984 €60 789 €---
1390 710 €27 069 €16 911 €63 641 €---
1492 524 €25 960 €15 802 €66 564 €---
1594 374 €24 814 €14 656 €69 561 €---
1696 262 €23 630 €13 472 €72 632 €---
1798 187 €22 406 €12 248 €75 781 €---
18100 151 €21 142 €10 984 €79 009 €---
19102 154 €19 836 €9 678 €82 318 €---
20104 197 €18 487 €8 329 €85 710 €---
21106 281 €17 093 €6 935 €89 188 €---
22108 407 €15 653 €5 495 €92 754 €---
23110 575 €14 164 €4 006 €96 410 €---
24112 786 €12 627 €2 469 €100 159 €---
25115 042 €11 038 €880 €104 004 €---
TOTAL2 290 936 €739 907 €399 417 €1 551 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 551 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 71 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 020 €-6 420 €+21 440 €
2+15 020 €+1 285 €+13 735 €
3+15 020 €+11 411 €+3 609 €
4+15 020 €+12 097 €+2 923 €
5+15 020 €+12 801 €+2 219 €
6+15 020 €+13 521 €+1 499 €
7+15 020 €+14 260 €+760 €
8+15 020 €+15 017 €+3 €
9+15 020 €+15 792 €-772 €
10+15 020 €+16 587 €-1 567 €
11+15 020 €+17 402 €-2 382 €
12+15 020 €+18 237 €-3 217 €
13+15 020 €+19 092 €-4 072 €
14+15 020 €+19 969 €-4 949 €
15+15 020 €+20 868 €-5 848 €
16+15 020 €+21 790 €-6 770 €
17+15 020 €+22 734 €-7 714 €
18+15 020 €+23 703 €-8 683 €
19+15 020 €+24 695 €-9 675 €
20+15 020 €+25 713 €-10 693 €
21+15 020 €+26 756 €-11 736 €
22+15 020 €+27 826 €-12 806 €
23+15 020 €+28 923 €-13 903 €
24+15 020 €+30 048 €-15 028 €
25+15 020 €+31 201 €-16 181 €
Total+375 500 €+465 309 €+-89 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →