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Appartement type F3

VilleFumay (08)
Surface58m²
Coût Total79 100€
Loyer Annuel4 136€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 35 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 603,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement type F3 Au coeur d'un quartier calme et paisible Après

Ville : Fumay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08170
Coordonnées : 49.985860, 4.687830
Total : 79 100€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 76 300€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 5.94€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 345€/mois
Loyer annuel estimé : 4136€/an
Fourchette totale : 277€ - 429€/mois
Fourchette annuelle : 3319€ - 5154€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :454,55 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :26 364 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :+8 636€ (+32.8%)
Marge achat-revente :-52 736€ (-200.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 419,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 697,97€
Coût de l'assurance :6 921,25€
Taxe foncière : 413,61€/an
Soit par mois : 34,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 344,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 453,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 58 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtre double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 345 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 136 €/an
Calcul : 345 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 724 €
Revenus locatifs : +4 136 €
Charges déductibles : -44 724 €
Résultat foncier Année 1 : -40 588 €(Déficit de 40 588 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 424 €/an
Revenus locatifs : +4 136 €
Charges déductibles : -3 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19188.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 136 €44 727 €2 736 €-40 591 €21 400 €19 191 €19 191 €
24 219 €3 355 €2 665 €864 €--18 327 €
34 303 €3 281 €2 590 €1 022 €--17 305 €
44 389 €3 204 €2 514 €1 185 €--16 119 €
54 477 €3 124 €2 434 €1 353 €--14 767 €
64 567 €3 042 €2 352 €1 525 €--13 242 €
74 658 €2 957 €2 266 €1 701 €--11 541 €
84 751 €2 868 €2 178 €1 883 €--9 658 €
94 846 €2 777 €2 086 €2 069 €--7 588 €
104 943 €2 682 €1 991 €2 261 €--5 327 €
115 042 €2 584 €1 893 €2 458 €--2 869 €
125 143 €2 482 €1 792 €2 661 €---
135 246 €2 377 €1 686 €2 869 €---
145 351 €2 268 €1 577 €3 083 €---
155 458 €2 155 €1 464 €3 303 €---
165 567 €2 038 €1 347 €3 529 €---
175 678 €1 917 €1 226 €3 761 €---
185 792 €1 791 €1 101 €4 000 €---
195 907 €1 661 €971 €4 246 €---
206 026 €1 527 €836 €4 499 €---
216 146 €1 388 €697 €4 758 €---
226 269 €1 243 €553 €5 026 €---
236 394 €1 094 €404 €5 300 €---
246 522 €939 €249 €5 583 €---
256 653 €779 €89 €5 873 €---
TOTAL132 481 €98 260 €39 698 €34 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+869 €-6 420 €+7 289 €
2+869 €0 €+869 €
3+869 €0 €+869 €
4+869 €0 €+869 €
5+869 €0 €+869 €
6+869 €0 €+869 €
7+869 €0 €+869 €
8+869 €0 €+869 €
9+869 €0 €+869 €
10+869 €0 €+869 €
11+869 €0 €+869 €
12+869 €+798 €+71 €
13+869 €+861 €+8 €
14+869 €+925 €-56 €
15+869 €+991 €-122 €
16+869 €+1 059 €-190 €
17+869 €+1 128 €-259 €
18+869 €+1 200 €-331 €
19+869 €+1 274 €-405 €
20+869 €+1 350 €-481 €
21+869 €+1 428 €-559 €
22+869 €+1 508 €-639 €
23+869 €+1 590 €-721 €
24+869 €+1 675 €-806 €
25+869 €+1 762 €-893 €
Total+21 725 €+11 127 €+10 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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