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Achat : Maison Montmorillon (86500)

VilleMontmorillon (86)
Surface194
Coût Total192 260
Loyer Annuel20 143
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+521
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 819,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 194 m², 8 pièces, 4 chambres, 3 salles de bain

Mickael vous propoose, Idéalement située à proximité immédiate des commerces et de la cité scolaire, une belle maison familiale de 194 m² qui saura vous séduire par ses volumes généreux et sa luminosité. Édifiée sur un terrain clos d'environ 900 m², elle offre un cadre de vie agréable, parfait pour une famille.Entièrement rénovée dans ses principaux postes, elle bénéficie de travaux récents comprenant la réfection de l'électricité, du chauffage, de l'isolation et des fenêtres. Seuls quelques travaux de finition restent à prévoir, vous laissant la possibilité d'apporter votre touche personnelle.La maison dispose de quatre chambres, de trois salles d'eau et offre la possibilité d'aménager une cinquième chambre selon vos besoins. Ses beaux espaces de vie lumineux et fonctionnels en font un bien confortable et accueillant.Une belle opportunité dans un secteur très recherché de Montmorillon, à découvrir sans tarder.Raccordé au tout à l'égoutLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : sommes joignables du Lundi au samedi de 9h à 19h.

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.427240, 0.874560
Total : 192 260
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 20 540
Valeur du bien : 179 540
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1679€/mois
Loyer annuel estimé : 20143€/an
Fourchette totale : 1336€ - 2110€/mois
Fourchette annuelle : 16026€ - 25317€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :826,09 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 261
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-1 261 (-0.8%)
Marge achat-revente :-31 999€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 990,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 340,03
Coût de l'assurance :14 419,50
Taxe foncière : 2 014,29€/an
Soit par mois : 167,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 678,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :520,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 5/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 540(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 608
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 768€
  • Chambres - Peinture:1 536
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 256€
  • Chambres - Électricité:816
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 170€/chambre = 680€, Main d'œuvre: 136€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Électricité:340
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 340€ = 340€, Main d'œuvre: 68€
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 60€
  • Cuisine - Électricité:340
    Mise aux normes électricité: 1 cuisine × 340€ = 340€, Main d'œuvre: 68€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 143 €/an
Calcul : 1 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 260 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 394
Revenus locatifs : +20 143
Charges déductibles : -29 394
Résultat foncier Année 1 : -9 251(Déficit de 9 251 €)
Imputable sur revenu global : 9 251
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 854 €/an
Revenus locatifs : +20 143
Charges déductibles : -8 854
Résultat foncier Années 2+ : 11 289 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 14329 4006 269-9 2579 257 €--
220 5468 6916 10011 854---
320 9578 5175 92612 440---
421 3768 3375 74613 039---
521 8038 1505 55913 653---
622 2397 9585 36714 281---
722 6847 7595 16814 925---
823 1387 5544 96215 584---
923 6017 3414 75016 260---
1024 0737 1214 53016 951---
1124 5546 8954 30317 659---
1225 0456 6604 06918 385---
1325 5466 4183 82719 128---
1426 0576 1673 57619 890---
1526 5785 9083 31720 670---
1627 1105 6413 04921 469---
1727 6525 3642 77322 288---
1828 2055 0782 48723 127---
1928 7694 7832 19223 986---
2029 3444 4771 88624 867---
2129 9314 1621 57125 769---
2230 5303 8361 24526 694---
2331 1403 49990827 642---
2431 7633 15155928 613---
2532 3992 79119929 608---
TOTAL645 182175 65790 340469 5259 257Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 777
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 525
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 230-2 777+7 007
2+4 230+3 556+674
3+4 230+3 732+498
4+4 230+3 912+318
5+4 230+4 096+134
6+4 230+4 284-54
7+4 230+4 478-248
8+4 230+4 675-445
9+4 230+4 878-648
10+4 230+5 085-855
11+4 230+5 298-1 068
12+4 230+5 516-1 286
13+4 230+5 739-1 509
14+4 230+5 967-1 737
15+4 230+6 201-1 971
16+4 230+6 441-2 211
17+4 230+6 686-2 456
18+4 230+6 938-2 708
19+4 230+7 196-2 966
20+4 230+7 460-3 230
21+4 230+7 731-3 501
22+4 230+8 008-3 778
23+4 230+8 292-4 062
24+4 230+8 584-4 354
25+4 230+8 882-4 652
Total+105 750+140 858+-35 108
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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