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Détails du bien

Bien expiré
VilleVallières (74)
Surface178m²
Coût Total379 170€
Loyer Annuel28 252€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 629,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

VALLIERES (74150) - FERME MITOYENNE A RENOVERSur les hauteurs de VALLIERES à 2 minutes du centre, nous vous proposons cette ferme mitoyenne à rénover de 178 m². Elle comprend au rez : une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine, un séjour ce qui représente 85 m² de pièce de vie. Au rez se trouve également une salle d'eau avec des toilettes et un garage. A l'étage vous trouverez 5 chambres, une salle de bains et des toilettes. En annexe se trouve une ancienne grange pouvant être aussi transformée en habitation ou atelier, les possibilités sont diverses selon vos besoins.Cette maison familiale est à rénover et offre de nombreuses possibilités. La parcelle de terrain est d'environ 460 m² orientée sud/est. VALLIERES se situe à 5 minutes de RUMILLY ou 25 minutes d'ANNECY. C'est une commune avec commerces, écoles et maison de santé dans laquelle il fait bon vivre.La maison sera disponible en juin 2026.

Ville : Vallières
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Total : 379 170€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 65 970€
Valeur du bien : 355 970€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 13.23€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 17.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2354€/mois
Loyer annuel estimé : 28252€/an
Fourchette totale : 1743€ - 3180€/mois
Fourchette annuelle : 20916€ - 38162€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :379 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 875,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :113,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 989,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 605,72€
Coût de l'assurance :34 125,30€
Taxe foncière : 2 825,23€/an
Soit par mois : 235,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 354,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 225,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 472 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de mobilier
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 970 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 120€
    Isolation combles: 178 m² × 40€/m² = 7120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:3 150€
    Peinture salon: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 252 €/an
Calcul : 2 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 379 170 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 365 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 850 €
Revenus locatifs : +28 252 €
Charges déductibles : -82 850 €
Résultat foncier Année 1 : -54 598 €(Déficit de 54 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 880 €/an
Revenus locatifs : +28 252 €
Charges déductibles : -16 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33198.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 252 €82 863 €12 702 €-54 610 €21 400 €33 210 €33 210 €
228 817 €16 555 €12 365 €12 262 €--20 948 €
329 394 €16 206 €12 015 €13 188 €--7 760 €
429 982 €15 844 €11 654 €14 137 €---
530 581 €15 470 €11 280 €15 111 €---
631 193 €15 084 €10 893 €16 109 €---
731 817 €14 684 €10 493 €17 133 €---
832 453 €14 270 €10 080 €18 183 €---
933 102 €13 842 €9 652 €19 260 €---
1033 764 €13 399 €9 209 €20 365 €---
1134 439 €12 941 €8 751 €21 498 €---
1235 128 €12 467 €8 277 €22 661 €---
1335 831 €11 977 €7 787 €23 854 €---
1436 547 €11 470 €7 280 €25 077 €---
1537 278 €10 946 €6 755 €26 333 €---
1638 024 €10 403 €6 213 €27 621 €---
1738 784 €9 842 €5 652 €28 942 €---
1839 560 €9 262 €5 071 €30 298 €---
1940 351 €8 661 €4 471 €31 690 €---
2041 158 €8 040 €3 850 €33 118 €---
2141 981 €7 397 €3 207 €34 584 €---
2242 821 €6 733 €2 542 €36 088 €---
2343 677 €6 045 €1 855 €37 632 €---
2444 551 €5 334 €1 144 €39 217 €---
2545 442 €4 598 €408 €40 844 €---
TOTAL904 930 €354 332 €183 606 €550 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 933 €-6 420 €+12 353 €
2+5 933 €0 €+5 933 €
3+5 933 €0 €+5 933 €
4+5 933 €+1 913 €+4 020 €
5+5 933 €+4 533 €+1 400 €
6+5 933 €+4 833 €+1 100 €
7+5 933 €+5 140 €+793 €
8+5 933 €+5 455 €+478 €
9+5 933 €+5 778 €+155 €
10+5 933 €+6 110 €-177 €
11+5 933 €+6 450 €-517 €
12+5 933 €+6 798 €-865 €
13+5 933 €+7 156 €-1 223 €
14+5 933 €+7 523 €-1 590 €
15+5 933 €+7 900 €-1 967 €
16+5 933 €+8 286 €-2 353 €
17+5 933 €+8 683 €-2 750 €
18+5 933 €+9 090 €-3 157 €
19+5 933 €+9 507 €-3 574 €
20+5 933 €+9 936 €-4 003 €
21+5 933 €+10 375 €-4 442 €
22+5 933 €+10 827 €-4 894 €
23+5 933 €+11 290 €-5 357 €
24+5 933 €+11 765 €-5 832 €
25+5 933 €+12 253 €-6 320 €
Total+148 325 €+165 179 €+-16 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
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