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Achat : Maison (68210)

VilleDannemarie (68)
Surface172m²
Coût Total303 970€
Loyer Annuel20 561€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 337,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 172 m², 8 pièces, 321 m² de terrain, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

Au cœur de DANNEMARIE, découvrez cette maison individuelle offrant de belles possibilités, avec deux appartements de type F4 à rénover partiellement. Au rez-de-chaussée, un appartement F4 comprenant une entrée, une cuisine, un salon/salle à manger, une salle de bains avec WC et trois chambres. À l’étage, un second appartement F4 comprenant également une entrée, une cuisine, un salon/salle à manger, une salle d’eau avec WC et trois chambres. Les combles peuvent également être aménagés, offrant un potentiel supplémentaire. Le bien dispose de caves en sous-sol, d'un chauffage individuel au gaz ainsi que d'une dépendance venant compléter l'ensemble. Un bien intéressant pour un projet familial, locatif ou pour créer plusieurs espaces de vie. À découvrir ! Bien proposé par ROBISCHUNG IMMO (SIRET : )

Ville : Dannemarie
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68210
Coordonnées : 47.630336, 7.119228
Total : 303 970€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 55 570€
Valeur du bien : 285 570€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1713€/mois
Loyer annuel estimé : 20561€/an
Fourchette totale : 1291€ - 2275€/mois
Fourchette annuelle : 15487€ - 27297€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 870,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :321 656 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-91 656€ (-28.5%)
Marge achat-revente :17 686€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 525,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :88,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 613,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 532,36€
Coût de l'assurance :26 597,38€
Taxe foncière : 2 056,10€/an
Soit par mois : 171,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 713,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 785,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 570 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 320€
    Isolation combles: 172 m² × 60€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 21 fenêtres × 900€/fenêtre = 18900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Peinture chambres:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dannemarie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 561 €/an
Calcul : 1 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 970 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 064 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 256 €
Revenus locatifs : +20 561 €
Charges déductibles : -69 256 €
Résultat foncier Année 1 : -48 695 €(Déficit de 48 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 686 €/an
Revenus locatifs : +20 561 €
Charges déductibles : -13 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27294.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 561 €69 266 €10 576 €-48 705 €21 400 €27 305 €27 305 €
220 972 €13 420 €10 300 €7 553 €--19 752 €
321 392 €13 133 €10 013 €8 258 €--11 494 €
421 820 €12 837 €9 717 €8 983 €--2 511 €
522 256 €12 530 €9 410 €9 726 €---
622 701 €12 212 €9 092 €10 489 €---
723 155 €11 882 €8 762 €11 273 €---
823 618 €11 541 €8 421 €12 077 €---
924 091 €11 188 €8 068 €12 903 €---
1024 572 €10 822 €7 702 €13 751 €---
1125 064 €10 443 €7 323 €14 621 €---
1225 565 €10 050 €6 930 €15 515 €---
1326 076 €9 643 €6 523 €16 433 €---
1426 598 €9 222 €6 102 €17 376 €---
1527 130 €8 786 €5 666 €18 344 €---
1627 672 €8 334 €5 214 €19 339 €---
1728 226 €7 865 €4 745 €20 360 €---
1828 790 €7 381 €4 261 €21 410 €---
1929 366 €6 878 €3 758 €22 488 €---
2029 954 €6 358 €3 238 €23 595 €---
2130 553 €5 819 €2 699 €24 733 €---
2231 164 €5 261 €2 141 €25 903 €---
2331 787 €4 683 €1 563 €27 104 €---
2432 423 €4 084 €964 €28 338 €---
2533 071 €3 464 €344 €29 607 €---
TOTAL658 576 €287 102 €153 532 €371 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 318 €-6 420 €+10 738 €
2+4 318 €0 €+4 318 €
3+4 318 €0 €+4 318 €
4+4 318 €0 €+4 318 €
5+4 318 €+2 164 €+2 154 €
6+4 318 €+3 147 €+1 171 €
7+4 318 €+3 382 €+936 €
8+4 318 €+3 623 €+695 €
9+4 318 €+3 871 €+447 €
10+4 318 €+4 125 €+193 €
11+4 318 €+4 386 €-68 €
12+4 318 €+4 655 €-337 €
13+4 318 €+4 930 €-612 €
14+4 318 €+5 213 €-895 €
15+4 318 €+5 503 €-1 185 €
16+4 318 €+5 802 €-1 484 €
17+4 318 €+6 108 €-1 790 €
18+4 318 €+6 423 €-2 105 €
19+4 318 €+6 746 €-2 428 €
20+4 318 €+7 079 €-2 761 €
21+4 318 €+7 420 €-3 102 €
22+4 318 €+7 771 €-3 453 €
23+4 318 €+8 131 €-3 813 €
24+4 318 €+8 501 €-4 183 €
25+4 318 €+8 882 €-4 564 €
Total+107 950 €+111 442 €+-3 492 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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