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Appartement Ormesson-sur-marne 3 pièce(s) 79.60 m2

Bien expiré
VilleOrmesson-sur-Marne (94)
Surface79.6m²
Coût Total241 360€
Loyer Annuel16 721€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 79.6 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vous proposons au premier étage d'un immeuble, cet appartement au charme fonctionnel offrant une distribution harmonieuse des espaces. Il se compose d'un hall d'entrée accueillant, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle d'eau, de toilettes séparées, d'un débarras pratique ainsi que d'une agréable loggia permettant de profiter d'un espace extérieur abrité. Un coin buanderie, un espace bureau et deux caves complètent ce bien.

Ville : Ormesson-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94490
Coordonnées : 48.789423, 2.547402
Total : 241 360€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 26 440€
Valeur du bien : 225 440€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.6m²
Loyer prédit : 17.51€/m²/mois
Fourchette : 14.53€ - 21.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16721€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1678€/mois
Fourchette annuelle : 13882€ - 20141€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 121,25 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 052 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-129 052€ (-39.3%)
Marge achat-revente :86 692€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :70,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 645,92€
Coût de l'assurance :21 119,00€
Taxe foncière : 1 672,11€/an
Soit par mois : 139,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant peu de travaux
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 440 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ormesson-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 721 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 360 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 083 €
Revenus locatifs : +16 721 €
Charges déductibles : -37 083 €
Résultat foncier Année 1 : -20 362 €(Déficit de 20 362 €)
Imputable sur revenu global : 20 362 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 643 €/an
Revenus locatifs : +16 721 €
Charges déductibles : -10 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 721 €37 091 €8 134 €-20 369 €20 369 €--
217 056 €10 435 €7 918 €6 621 €---
317 397 €10 212 €7 695 €7 185 €---
417 745 €9 981 €7 464 €7 764 €---
518 099 €9 742 €7 225 €8 358 €---
618 461 €9 495 €6 978 €8 967 €---
718 831 €9 239 €6 722 €9 592 €---
819 207 €8 975 €6 458 €10 233 €---
919 591 €8 701 €6 184 €10 891 €---
1019 983 €8 418 €5 901 €11 566 €---
1120 383 €8 125 €5 608 €12 258 €---
1220 791 €7 821 €5 305 €12 969 €---
1321 206 €7 508 €4 991 €13 699 €---
1421 631 €7 183 €4 666 €14 447 €---
1522 063 €6 847 €4 331 €15 216 €---
1622 504 €6 500 €3 983 €16 004 €---
1722 955 €6 141 €3 624 €16 814 €---
1823 414 €5 769 €3 252 €17 645 €---
1923 882 €5 384 €2 867 €18 498 €---
2024 360 €4 986 €2 469 €19 374 €---
2124 847 €4 574 €2 057 €20 273 €---
2225 344 €4 148 €1 631 €21 196 €---
2325 851 €3 707 €1 190 €22 144 €---
2426 368 €3 251 €734 €23 117 €---
2526 895 €2 779 €262 €24 116 €---
TOTAL535 583 €207 008 €117 646 €328 575 €20 369 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 111 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511 €-6 111 €+9 622 €
2+3 511 €+1 986 €+1 525 €
3+3 511 €+2 155 €+1 356 €
4+3 511 €+2 329 €+1 182 €
5+3 511 €+2 507 €+1 004 €
6+3 511 €+2 690 €+821 €
7+3 511 €+2 877 €+634 €
8+3 511 €+3 070 €+441 €
9+3 511 €+3 267 €+244 €
10+3 511 €+3 470 €+41 €
11+3 511 €+3 678 €-167 €
12+3 511 €+3 891 €-380 €
13+3 511 €+4 110 €-599 €
14+3 511 €+4 334 €-823 €
15+3 511 €+4 565 €-1 054 €
16+3 511 €+4 801 €-1 290 €
17+3 511 €+5 044 €-1 533 €
18+3 511 €+5 293 €-1 782 €
19+3 511 €+5 549 €-2 038 €
20+3 511 €+5 812 €-2 301 €
21+3 511 €+6 082 €-2 571 €
22+3 511 €+6 359 €-2 848 €
23+3 511 €+6 643 €-3 132 €
24+3 511 €+6 935 €-3 424 €
25+3 511 €+7 235 €-3 724 €
Total+87 775 €+98 573 €+-10 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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