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Appartement Ormesson-sur-marne 3 pièce(s) 79.60 m2

Bien expiré
VilleOrmesson-sur-Marne (94)
Surface79.6
Coût Total241 360
Loyer Annuel16 721
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 79.6 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vous proposons au premier étage d'un immeuble, cet appartement au charme fonctionnel offrant une distribution harmonieuse des espaces. Il se compose d'un hall d'entrée accueillant, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle d'eau, de toilettes séparées, d'un débarras pratique ainsi que d'une agréable loggia permettant de profiter d'un espace extérieur abrité. Un coin buanderie, un espace bureau et deux caves complètent ce bien.

Ville : Ormesson-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94490
Coordonnées : 48.789423, 2.547402
Total : 241 360
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 26 440
Valeur du bien : 225 440
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.6
Loyer prédit : 17.51€/m²/mois
Fourchette : 14.53€ - 21.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16721€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1678€/mois
Fourchette annuelle : 13882€ - 20141€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 121,25 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 052
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-129 052 (-39.3%)
Marge achat-revente :86 692€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :70,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 645,92
Coût de l'assurance :21 119,00
Taxe foncière : 1 672,11€/an
Soit par mois : 139,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant peu de travaux
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 440(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ormesson-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 721 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 360 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 083
Revenus locatifs : +16 721
Charges déductibles : -37 083
Résultat foncier Année 1 : -20 362(Déficit de 20 362 €)
Imputable sur revenu global : 20 362
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 643 €/an
Revenus locatifs : +16 721
Charges déductibles : -10 643
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 72137 0918 134-20 36920 369 €--
217 05610 4357 9186 621---
317 39710 2127 6957 185---
417 7459 9817 4647 764---
518 0999 7427 2258 358---
618 4619 4956 9788 967---
718 8319 2396 7229 592---
819 2078 9756 45810 233---
919 5918 7016 18410 891---
1019 9838 4185 90111 566---
1120 3838 1255 60812 258---
1220 7917 8215 30512 969---
1321 2067 5084 99113 699---
1421 6317 1834 66614 447---
1522 0636 8474 33115 216---
1622 5046 5003 98316 004---
1722 9556 1413 62416 814---
1823 4145 7693 25217 645---
1923 8825 3842 86718 498---
2024 3604 9862 46919 374---
2124 8474 5742 05720 273---
2225 3444 1481 63121 196---
2325 8513 7071 19022 144---
2426 3683 25173423 117---
2526 8952 77926224 116---
TOTAL535 583207 008117 646328 57520 369Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 111
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 575
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511-6 111+9 622
2+3 511+1 986+1 525
3+3 511+2 155+1 356
4+3 511+2 329+1 182
5+3 511+2 507+1 004
6+3 511+2 690+821
7+3 511+2 877+634
8+3 511+3 070+441
9+3 511+3 267+244
10+3 511+3 470+41
11+3 511+3 678-167
12+3 511+3 891-380
13+3 511+4 110-599
14+3 511+4 334-823
15+3 511+4 565-1 054
16+3 511+4 801-1 290
17+3 511+5 044-1 533
18+3 511+5 293-1 782
19+3 511+5 549-2 038
20+3 511+5 812-2 301
21+3 511+6 082-2 571
22+3 511+6 359-2 848
23+3 511+6 643-3 132
24+3 511+6 935-3 424
25+3 511+7 235-3 724
Total+87 775+98 573+-10 798
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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