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vente - appartement

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface69
Coût Total168 560
Loyer Annuel11 501
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-307
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 840,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Box, Petit prix

iad France - Dylan Nicouleau vous propose: Opportunité à saisir : Appartement de 69 m2 dans une résidence sécurisée à Le Mée-sur-Seine.

Situé dans un quartier résidentiel calme et agréable, je vous propose à la vente ce superbe T4 idéal pour un jeune couple, une petite famille ou comme investissement locatif.

En y entrant, vous découvrirez un agencement pratique avec un double séjour lumineux et une belle cuisine séparée. L’espèce nuit se compose d’une salle de bain, d’un WC indépendant et de deux chambres spacieuses. Un grand balcon de 4 m2 vous permettra de profiter des jours ensoleillés.

Un box privatif en sous-sol de 14m2 complète ce bien, vous offrant des espaces de rangements supplémentaires.

Les +++

  • À 2 minutes à pied des écoles
  • À 10 minutes à pied de la gare
  • À 5 minutes du pôle santé
  • Exposition Sud-Ouest
  • Un box privatif en sous-sol sécurisé
  • Fibre Optique
  • Parties communes très bien entretenues
  • AUCUN TRAVAUX à prévoir
  • Gaz de ville

Visite virtuelle à la demande Je suis disponible 7/7 jours pour toutes demandes d’informations.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 170 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 290€ par mois (soit 3480 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 327 et classe CLIMAT C indice 23. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Dylan Nicouleau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Melun sous le numéro 888446945, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.542420, 2.625105
Total : 168 560
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 158 400
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11501€/an
Fourchette totale : 781€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 9373€ - 14113€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 545,55
Coût de l'assurance :14 749,00
Taxe foncière : 1 150,10€/an
Soit par mois : 95,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-306,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - sol nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (pose comprise)
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 501 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 560 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 194
Revenus locatifs : +11 501
Charges déductibles : -42 194
Résultat foncier Année 1 : -30 694(Déficit de 30 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 294
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 794 €/an
Revenus locatifs : +11 501
Charges déductibles : -10 794
Résultat foncier Années 2+ : 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9293.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 50142 2005 580-30 69921 400 €9 299 €9 299 €
211 73110 6515 4311 080--8 219 €
311 96610 4975 2761 469--6 750 €
412 20510 3375 1171 868--4 882 €
512 44910 1724 9522 277--2 605 €
612 69810 0024 7822 696---
712 9529 8254 6053 127---
813 2119 6434 4233 568---
913 4759 4554 2344 021---
1013 7459 2604 0404 485---
1114 0209 0583 8384 962---
1214 3008 8503 6305 450---
1314 5868 6343 4145 952---
1414 8788 4113 1916 466---
1515 1758 1812 9616 994---
1615 4797 9432 7237 536---
1715 7887 6962 4768 092---
1816 1047 4422 2218 663---
1916 4267 1781 9589 248---
2016 7556 9061 6869 849---
2117 0906 6241 40410 466---
2217 4326 3331 11311 099---
2317 7806 03281211 748---
2418 1365 72050012 415---
2518 4995 39917813 100---
TOTAL368 379242 44780 546125 93221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 932
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 415-6 420+8 835
2+2 4150+2 415
3+2 4150+2 415
4+2 4150+2 415
5+2 4150+2 415
6+2 415+27+2 388
7+2 415+938+1 477
8+2 415+1 070+1 345
9+2 415+1 206+1 209
10+2 415+1 346+1 069
11+2 415+1 488+927
12+2 415+1 635+780
13+2 415+1 786+629
14+2 415+1 940+475
15+2 415+2 098+317
16+2 415+2 261+154
17+2 415+2 428-13
18+2 415+2 599-184
19+2 415+2 774-359
20+2 415+2 955-540
21+2 415+3 140-725
22+2 415+3 330-915
23+2 415+3 525-1 110
24+2 415+3 725-1 310
25+2 415+3 930-1 515
Total+60 375+37 780+22 595
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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