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Appartement

VilleAvignon (84)
Surface48
Coût Total102 965
Loyer Annuel8 211
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 604,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Uniquement chez Citya l'Horloge - Idéal investisseurs, à vendre dans la Résidence les Cigales à AVIGNON située entre la gare TGV et l'Hôpital Duffaut, secteur de la Courtine, au rez-de-chaussée découvrez ce confortable appartement T2 avec balcon et parking privatif. Il se compose d'un bel espace de vie lumineux avec extérieur profitant d'une vue dégagée sur la résidence arborée. Il offre une cuisine meublée et équipée, une spacieuse chambre avec rangements, salle de bains et WC indépendant. Vendu avec locataire sérieux en place depuis mars 2023 pour un loyer annuel de 6 672euros, géré et assuré par notre cabinet Citya. Rentabilité intéressante avec la possibilité d'autofinancer votre investissement. Prenez contact avec votre agence CITYA L'HORLOGE pour une première visite de cet appartement en vente.

  • https://www.citya.com/agences-immobilieres/Avignon-84000/224
Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.926539, 4.801886
Total : 102 965
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 19 805
Valeur du bien : 96 805
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8211€/an
Fourchette totale : 545€ - 859€/mois
Fourchette annuelle : 6541€ - 10308€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,69 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 769
Prix d'achat :77 000
Décote à l'achat :+14 231 (+22.7%)
Marge achat-revente :-40 196€ (-64.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 965
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 023,43
Coût de l'assurance :9 009,44
Taxe foncière : 821,13€/an
Soit par mois : 68,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des placards et du plan de travail si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 805(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 600
    Salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambre - Peinture:780
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 65€/m² = 780€
  • Salon - Peinture:1 625
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 65€/m² = 1625€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 211 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 965 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 805
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 443
Revenus locatifs : +8 211
Charges déductibles : -24 443
Résultat foncier Année 1 : -16 231(Déficit de 16 231 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 531
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 638 €/an
Revenus locatifs : +8 211
Charges déductibles : -4 638
Résultat foncier Années 2+ : 3 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5531.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 21124 4463 460-16 23510 700 €5 535 €5 535 €
28 3764 5493 3683 826--1 708 €
38 5434 4543 2734 089---
48 7144 3563 1744 358---
58 8884 2543 0734 634---
69 0664 1492 9674 917---
79 2474 0402 8595 207---
89 4323 9282 7465 505---
99 6213 8112 6295 810---
109 8133 6902 5096 123---
1110 0103 5662 3846 444---
1210 2103 4372 2556 773---
1310 4143 3032 1227 111---
1410 6223 1651 9847 457---
1510 8353 0221 8417 812---
1611 0512 8751 6938 177---
1711 2722 7221 5408 551---
1811 4982 5641 3828 934---
1911 7282 4001 2199 328---
2011 9622 2311 0499 732---
2112 2022 05687410 146---
2212 4461 87569310 571---
2312 6951 68750611 007---
2412 9481 49331211 455---
2513 2071 29311111 915---
TOTAL263 01199 36650 023163 64510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 645
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 724-3 210+4 934
2+1 7240+1 724
3+1 724+714+1 010
4+1 724+1 307+417
5+1 724+1 390+334
6+1 724+1 475+249
7+1 724+1 562+162
8+1 724+1 651+73
9+1 724+1 743-19
10+1 724+1 837-113
11+1 724+1 933-209
12+1 724+2 032-308
13+1 724+2 133-409
14+1 724+2 237-513
15+1 724+2 344-620
16+1 724+2 453-729
17+1 724+2 565-841
18+1 724+2 680-956
19+1 724+2 798-1 074
20+1 724+2 919-1 195
21+1 724+3 044-1 320
22+1 724+3 171-1 447
23+1 724+3 302-1 578
24+1 724+3 437-1 713
25+1 724+3 574-1 850
Total+43 100+49 094+-5 994
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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