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Détails du bien

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface31.82m²
Coût Total96 420€
Loyer Annuel4 842€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 31.82 m²
Prix au m² : 1 555,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : chauf. cent gaz de ville, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Jardin

Century 21 Martinot Immobilier vous propose à AUXERRE plein coeur de ville au premier étage d'un immeuble avec ascenseur, cet appartement de 32m² se compose d'une entrée, d'un séjour avec un accès direct sur balcon, une kitchenette et d'une salle d'eau avec WC, offrant une toile vierge à rénover entièrement selon vos goûts. Vous profiterez d'un environnement dynamique : des commerces et un centre commercial se trouvent à deux minutes, tandis que restaurants et cafés animés sont à quelques pas. Le quartier propose également des espaces verts comme le parc PaulBert à deux minutes, ainsi que des options de loisirs (théâtre, centre sportif, cinéma) Idéal pour un pied à terre ou un investissement ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 690.0 € et 980.0 €, indexées à l'année 2025 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-auxerre.com/mentions_legales/

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.794353, 3.570959
Total : 96 420€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 42 960€
Valeur du bien : 92 460€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31.82m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 403€/mois
Loyer annuel estimé : 4842€/an
Fourchette totale : 332€ - 491€/mois
Fourchette annuelle : 3979€ - 5892€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 604,13 €/m²
Basé sur :366 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 043 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-1 543€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-45 377€ (-88.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 856,19€
Coût de l'assurance :8 436,75€
Taxe foncière : 484,17€/an
Soit par mois : 40,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 403,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 552,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31.82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 31.82 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 960 €(1 350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 31.82 m² × 30€/m² = 954€, Main d'œuvre: 246€
  • Salon:660€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 842 €/an
Calcul : 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 143 €
Revenus locatifs : +4 842 €
Charges déductibles : -47 143 €
Résultat foncier Année 1 : -42 301 €(Déficit de 42 301 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 901 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 183 €/an
Revenus locatifs : +4 842 €
Charges déductibles : -4 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20901.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 842 €47 146 €3 364 €-42 304 €21 400 €20 904 €20 904 €
24 939 €4 098 €3 277 €840 €--20 064 €
35 037 €4 007 €3 186 €1 030 €--19 034 €
45 138 €3 913 €3 091 €1 225 €--17 809 €
55 241 €3 815 €2 994 €1 425 €--16 383 €
65 346 €3 714 €2 893 €1 631 €--14 752 €
75 453 €3 610 €2 788 €1 843 €--12 909 €
85 562 €3 501 €2 680 €2 060 €--10 849 €
95 673 €3 389 €2 567 €2 284 €--8 565 €
105 786 €3 273 €2 451 €2 514 €--6 051 €
115 902 €3 152 €2 330 €2 750 €--3 301 €
126 020 €3 027 €2 205 €2 993 €---
136 140 €2 898 €2 076 €3 243 €---
146 263 €2 764 €1 942 €3 500 €---
156 389 €2 625 €1 803 €3 764 €---
166 516 €2 481 €1 659 €4 035 €---
176 647 €2 332 €1 511 €4 314 €---
186 780 €2 178 €1 356 €4 602 €---
196 915 €2 018 €1 196 €4 897 €---
207 053 €1 853 €1 031 €5 201 €---
217 195 €1 681 €859 €5 514 €---
227 338 €1 503 €682 €5 835 €---
237 485 €1 319 €498 €6 166 €---
247 635 €1 129 €307 €6 506 €---
257 788 €931 €110 €6 856 €---
TOTAL155 082 €112 357 €48 856 €42 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 017 €-6 420 €+7 437 €
2+1 017 €0 €+1 017 €
3+1 017 €0 €+1 017 €
4+1 017 €0 €+1 017 €
5+1 017 €0 €+1 017 €
6+1 017 €0 €+1 017 €
7+1 017 €0 €+1 017 €
8+1 017 €0 €+1 017 €
9+1 017 €0 €+1 017 €
10+1 017 €0 €+1 017 €
11+1 017 €0 €+1 017 €
12+1 017 €+898 €+119 €
13+1 017 €+973 €+44 €
14+1 017 €+1 050 €-33 €
15+1 017 €+1 129 €-112 €
16+1 017 €+1 211 €-194 €
17+1 017 €+1 294 €-277 €
18+1 017 €+1 381 €-364 €
19+1 017 €+1 469 €-452 €
20+1 017 €+1 560 €-543 €
21+1 017 €+1 654 €-637 €
22+1 017 €+1 751 €-734 €
23+1 017 €+1 850 €-833 €
24+1 017 €+1 952 €-935 €
25+1 017 €+2 057 €-1 040 €
Total+25 425 €+13 808 €+11 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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