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Maison - 7 pièce(s) - 220 m²

VillePeillac (56)
Surface220m²
Coût Total265 920€
Loyer Annuel21 000€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 063,64 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche de Redon et de sa gare routièreSur un terrain idéalement aménagé avec coin repas, espace détente, potager et dépendances, cette maison vous propose un espace de vie spacieux vous permettant de l'aménager selon vos besoins et envies.Sa conception permet d'imaginer une habitation principale avec pièce de vie, cuisine, 4 chambres et, grâce à une deuxième entrée, aménager un espace professionnel, gite, studio, labo..., avec cuisine, 2 chambres, salle d'eau et grenier aménageable de 60 m2 environ.Cette charmante demeure est idéale pour allier vie de famille et vie professionnelle.

-Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 234 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Ludovic MAHIEUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Vannes sous le numéro 338984891

Surface terrain : 5800 m².

Ville : Peillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.715900, -2.189725
Total : 265 920€
Prix d'acquisition : 234 000€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 247 200€
Frais de notaire : 18 720€
Coût estimé : 18 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1750€/mois
Loyer annuel estimé : 21000€/an
Fourchette totale : 1397€ - 2191€/mois
Fourchette annuelle : 16770€ - 26297€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :335 500 €
Prix d'achat :234 000 €
Décote à l'achat :-101 500€ (-30.3%)
Marge achat-revente :69 580€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :106,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 407,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 529,15€
Coût de l'assurance :31 910,40€
Taxe foncière : 2 099,97€/an
Soit par mois : 175,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 749,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des deux salons
Quantité: 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salons nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200€
    Isolation combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 000 €/an
Calcul : 1 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 276 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 212 €
Revenus locatifs : +21 000 €
Charges déductibles : -25 212 €
Résultat foncier Année 1 : -4 212 €(Déficit de 4 212 €)
Imputable sur revenu global : 4 212 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 012 €/an
Revenus locatifs : +21 000 €
Charges déductibles : -12 012 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 988 €/an
Prix d'achat du bien : 234 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100 €(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 000 €25 221 €8 644 €-4 221 €4 221 €--
221 420 €11 788 €8 411 €9 632 €---
321 848 €11 547 €8 171 €10 301 €---
422 285 €11 298 €7 922 €10 987 €---
522 731 €11 041 €7 665 €11 690 €---
623 185 €10 776 €7 399 €12 410 €---
723 649 €10 501 €7 125 €13 148 €---
824 122 €10 217 €6 841 €13 905 €---
924 605 €9 924 €6 548 €14 680 €---
1025 097 €9 621 €6 245 €15 475 €---
1125 599 €9 308 €5 932 €16 290 €---
1226 111 €8 985 €5 608 €17 126 €---
1326 633 €8 650 €5 274 €17 982 €---
1427 165 €8 305 €4 928 €18 861 €---
1527 709 €7 948 €4 571 €19 761 €---
1628 263 €7 579 €4 202 €20 684 €---
1728 828 €7 198 €3 821 €21 631 €---
1829 405 €6 804 €3 427 €22 601 €---
1929 993 €6 396 €3 020 €23 596 €---
2030 593 €5 976 €2 599 €24 617 €---
2131 204 €5 541 €2 164 €25 664 €---
2231 829 €5 091 €1 715 €26 737 €---
2332 465 €4 627 €1 251 €27 838 €---
2433 114 €4 147 €771 €28 967 €---
2533 777 €3 651 €275 €30 126 €---
TOTAL672 627 €222 139 €124 529 €450 488 €4 221 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 266 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 410 €-1 266 €+5 676 €
2+4 410 €+2 890 €+1 520 €
3+4 410 €+3 090 €+1 320 €
4+4 410 €+3 296 €+1 114 €
5+4 410 €+3 507 €+903 €
6+4 410 €+3 723 €+687 €
7+4 410 €+3 944 €+466 €
8+4 410 €+4 171 €+239 €
9+4 410 €+4 404 €+6 €
10+4 410 €+4 643 €-233 €
11+4 410 €+4 887 €-477 €
12+4 410 €+5 138 €-728 €
13+4 410 €+5 395 €-985 €
14+4 410 €+5 658 €-1 248 €
15+4 410 €+5 928 €-1 518 €
16+4 410 €+6 205 €-1 795 €
17+4 410 €+6 489 €-2 079 €
18+4 410 €+6 780 €-2 370 €
19+4 410 €+7 079 €-2 669 €
20+4 410 €+7 385 €-2 975 €
21+4 410 €+7 699 €-3 289 €
22+4 410 €+8 021 €-3 611 €
23+4 410 €+8 351 €-3 941 €
24+4 410 €+8 690 €-4 280 €
25+4 410 €+9 038 €-4 628 €
Total+110 250 €+135 146 €+-24 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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