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Détails du bien

VilleRomagné (35)
Surface159m²
Coût Total178 240€
Loyer Annuel16 387€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 962,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Romagné
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Total : 178 240€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 166 000€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1366€/mois
Loyer annuel estimé : 16387€/an
Fourchette totale : 1094€ - 1704€/mois
Fourchette annuelle : 13134€ - 20447€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 949,15 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 915 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-156 915€ (-50.6%)
Marge achat-revente :131 675€ (42.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 903,02€
Coût de l'assurance :15 596,00€
Taxe foncière : 1 638,72€/an
Soit par mois : 136,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 365,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :306,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 387 €/an
Calcul : 1 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 639 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 016 €
Revenus locatifs : +16 387 €
Charges déductibles : -21 016 €
Résultat foncier Année 1 : -4 628 €(Déficit de 4 628 €)
Imputable sur revenu global : 4 628 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 016 €/an
Revenus locatifs : +16 387 €
Charges déductibles : -8 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 372 €/an
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 387 €21 021 €5 759 €-4 634 €4 634 €--
216 715 €7 866 €5 603 €8 849 €---
317 049 €7 705 €5 442 €9 344 €---
417 390 €7 539 €5 276 €9 852 €---
517 738 €7 367 €5 105 €10 371 €---
618 093 €7 190 €4 927 €10 903 €---
718 455 €7 007 €4 744 €11 448 €---
818 824 €6 817 €4 555 €12 006 €---
919 200 €6 622 €4 359 €12 578 €---
1019 584 €6 420 €4 157 €13 164 €---
1119 976 €6 211 €3 949 €13 765 €---
1220 375 €5 995 €3 733 €14 380 €---
1320 783 €5 773 €3 510 €15 010 €---
1421 199 €5 542 €3 280 €15 656 €---
1521 623 €5 304 €3 042 €16 318 €---
1622 055 €5 059 €2 796 €16 996 €---
1722 496 €4 805 €2 542 €17 691 €---
1822 946 €4 542 €2 280 €18 404 €---
1923 405 €4 271 €2 009 €19 134 €---
2023 873 €3 991 €1 729 €19 882 €---
2124 351 €3 702 €1 439 €20 649 €---
2224 838 €3 403 €1 140 €21 435 €---
2325 334 €3 094 €832 €22 240 €---
2425 841 €2 775 €512 €23 066 €---
2526 358 €2 445 €183 €23 913 €---
TOTAL524 888 €152 467 €82 903 €372 421 €4 634 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 390 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 441 €-1 390 €+4 831 €
2+3 441 €+2 655 €+786 €
3+3 441 €+2 803 €+638 €
4+3 441 €+2 955 €+486 €
5+3 441 €+3 111 €+330 €
6+3 441 €+3 271 €+170 €
7+3 441 €+3 434 €+7 €
8+3 441 €+3 602 €-161 €
9+3 441 €+3 774 €-333 €
10+3 441 €+3 949 €-508 €
11+3 441 €+4 129 €-688 €
12+3 441 €+4 314 €-873 €
13+3 441 €+4 503 €-1 062 €
14+3 441 €+4 697 €-1 256 €
15+3 441 €+4 895 €-1 454 €
16+3 441 €+5 099 €-1 658 €
17+3 441 €+5 307 €-1 866 €
18+3 441 €+5 521 €-2 080 €
19+3 441 €+5 740 €-2 299 €
20+3 441 €+5 965 €-2 524 €
21+3 441 €+6 195 €-2 754 €
22+3 441 €+6 430 €-2 989 €
23+3 441 €+6 672 €-3 231 €
24+3 441 €+6 920 €-3 479 €
25+3 441 €+7 174 €-3 733 €
Total+86 025 €+111 726 €+-25 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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