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T2 hyper centre dans hotel particulier

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface50.08m²
Coût Total64 800€
Loyer Annuel6 943€
Rentabilité10.71%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 50.08 m²
Prix au m² : 1 198,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Centre-ville de NEVERS, dans un hotel particulier entièrement rénové, venez visiter cet appartement type 2 de 50m2 (loi carrez et presque 60m2 au sol). Il se compose d'une très belle pièce de vie avec cuisine américaine, d'une belle chambre et d'une grande salle d'eau. L'appartement se trouve au 3ème et dernier étage. Les charges comprennent le chauffage et l'eau froide. Il existe une procédure en dehors du syndic, association syndicale libre. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr - http://fnaim-beugnot.com/wp-content/beugnot-images/images/20171228165930-2.pdf

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987170, 3.163070
Total : 64 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Valeur du bien : 60 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.08m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6943€/an
Fourchette totale : 451€ - 742€/mois
Fourchette annuelle : 5417€ - 8899€/an
Rentabilité brute :10.71%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 13.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :318,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :18,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 337,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 861,06€
Coût de l'assurance :5 670,00€
Taxe foncière : 694,27€/an
Soit par mois : 57,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 943 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 858 €/an
Revenus locatifs : +6 943 €
Charges déductibles : -4 858 €
Résultat foncier : 2 085 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 943 €4 860 €2 139 €2 083 €---
27 082 €4 802 €2 081 €2 279 €---
37 223 €4 743 €2 022 €2 480 €---
47 368 €4 682 €1 961 €2 686 €---
57 515 €4 619 €1 898 €2 896 €---
67 665 €4 553 €1 832 €3 112 €---
77 819 €4 486 €1 765 €3 333 €---
87 975 €4 416 €1 695 €3 559 €---
98 134 €4 344 €1 622 €3 791 €---
108 297 €4 269 €1 548 €4 028 €---
118 463 €4 192 €1 470 €4 272 €---
128 632 €4 112 €1 391 €4 521 €---
138 805 €4 029 €1 308 €4 776 €---
148 981 €3 944 €1 223 €5 038 €---
159 161 €3 855 €1 134 €5 305 €---
169 344 €3 764 €1 043 €5 580 €---
179 531 €3 670 €948 €5 861 €---
189 721 €3 572 €851 €6 150 €---
199 916 €3 471 €750 €6 445 €---
2010 114 €3 367 €646 €6 748 €---
2110 316 €3 259 €538 €7 058 €---
2210 523 €3 147 €426 €7 376 €---
2310 733 €3 032 €311 €7 701 €---
2410 948 €2 913 €192 €8 035 €---
2511 167 €2 789 €68 €8 377 €---
TOTAL222 377 €98 888 €30 861 €123 489 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €+625 €+833 €
2+1 458 €+684 €+774 €
3+1 458 €+744 €+714 €
4+1 458 €+806 €+652 €
5+1 458 €+869 €+589 €
6+1 458 €+934 €+524 €
7+1 458 €+1 000 €+458 €
8+1 458 €+1 068 €+390 €
9+1 458 €+1 137 €+321 €
10+1 458 €+1 209 €+249 €
11+1 458 €+1 281 €+177 €
12+1 458 €+1 356 €+102 €
13+1 458 €+1 433 €+25 €
14+1 458 €+1 511 €-53 €
15+1 458 €+1 592 €-134 €
16+1 458 €+1 674 €-216 €
17+1 458 €+1 758 €-300 €
18+1 458 €+1 845 €-387 €
19+1 458 €+1 933 €-475 €
20+1 458 €+2 024 €-566 €
21+1 458 €+2 117 €-659 €
22+1 458 €+2 213 €-755 €
23+1 458 €+2 310 €-852 €
24+1 458 €+2 411 €-953 €
25+1 458 €+2 513 €-1 055 €
Total+36 450 €+37 047 €+-597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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