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Maison & Appartement 293m2 Terrain 1438 m2

VilleBélus (40)
Surface293
Coût Total508 450
Loyer Annuel37 570
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 396 500 €
Surface : 293 m²
Prix au m² : 1 353,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison & Appartement 293m2 Terrain 1438 m2 - Un Ensemble immobilier situé dans un très joli village à proximité (3km) des commerces , école et pole médical, près de Bayonne 3/4h , de Dax 1/2h mais aussi à 1/2 h de la plage constitue une opportunité idéale pour une grande famille mais également pour un investisseur : division, rendement locatif… Il se compose d'une maison principale T5 de 149 m2 avec au Rez de chaussée : une grande cuisine , un salon avec cheminée et une chambre avec salle d'eau-WC. A l'étage : 3 chambres avec salle de bain -WC. Un très grand grenier aménageable couvre l'ensemble de la maison. Un appartement T4 de 74 m2 avec cuisine ouverte, 3 Chambres , salle de bain-wc et d'un grand garage de 70m2 . L'ensemble sur une terrain de 1438 m2 .Toiture et isolation par l'extérieur refaites en 2018.

Ville : Bélus
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.593020, -1.126340
Total : 508 450
Prix d'acquisition : 396 500
Travaux : 80 230
Valeur du bien : 476 730
Frais de notaire : 31 720
Coût estimé : 31 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 293
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 3131€/mois
Loyer annuel estimé : 37570€/an
Fourchette totale : 2479€ - 3954€/mois
Fourchette annuelle : 29751€ - 47443€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 652,22 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :777 099
Prix d'achat :396 500
Décote à l'achat :-380 599 (-49.0%)
Marge achat-revente :268 649€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :508 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 550,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :148,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 699,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 813,27
Coût de l'assurance :44 489,37
Taxe foncière : 3 756,98€/an
Soit par mois : 313,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 130,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 012,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 293 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 293 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et finitions
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et finitions
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 230(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:21 410
    Isolation combles perdus: 293 m² × 70€/m² = 20510€, Main d'œuvre: 900€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 800
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13800€ = 13800€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 600
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 600€ = 21600€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€ = 7500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 520
    Peinture 3 chambres: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bélus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 56 810✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 570 €/an
Calcul : 3 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 508 450 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 780 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 440
Revenus locatifs : +37 570
Charges déductibles : -103 440
Résultat foncier Année 1 : -65 870(Déficit de 65 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 470
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 210 €/an
Revenus locatifs : +37 570
Charges déductibles : -23 210
Résultat foncier Années 2+ : 14 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44470.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 396 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 257 725(65% de 396 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 372 €/an
Calcul : 257 725 € × 3,636% = 9 372
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 570103 45717 690-65 88721 400 €44 487 €44 487 €
238 32122 76517 22815 557--28 931 €
339 08822 28616 74916 802--12 129 €
439 86921 79016 25418 079---
540 66721 27615 74019 390---
641 48020 74515 20820 736---
742 31020 19314 65722 116---
843 15619 62314 08623 533---
944 01919 03213 49524 987---
1044 89918 41912 88326 480---
1145 79717 78512 24928 012---
1246 71317 12811 59229 585---
1347 64816 44810 91131 200---
1448 60115 74310 20732 857---
1549 57315 0139 47734 559---
1650 56414 2578 72136 307---
1751 57513 4747 93838 101---
1852 60712 6637 12739 944---
1953 65911 8236 28641 836---
2054 73210 9535 41643 779---
2155 82710 0524 51545 775---
2256 9439 1183 58247 825---
2358 0828 1512 61549 931---
2459 2447 1501 61352 094---
2560 4296 11257654 316---
TOTAL1 203 372475 457256 813727 91521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 727 915
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 890-6 420+14 310
2+7 8900+7 890
3+7 8900+7 890
4+7 890+1 785+6 105
5+7 890+5 817+2 073
6+7 890+6 221+1 669
7+7 890+6 635+1 255
8+7 890+7 060+830
9+7 890+7 496+394
10+7 890+7 944-54
11+7 890+8 404-514
12+7 890+8 876-986
13+7 890+9 360-1 470
14+7 890+9 857-1 967
15+7 890+10 368-2 478
16+7 890+10 892-3 002
17+7 890+11 430-3 540
18+7 890+11 983-4 093
19+7 890+12 551-4 661
20+7 890+13 134-5 244
21+7 890+13 733-5 843
22+7 890+14 348-6 458
23+7 890+14 979-7 089
24+7 890+15 628-7 738
25+7 890+16 295-8 405
Total+197 250+218 375+-21 125
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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