Achat maison

Bien expiré

VilleRoujan (34)

Surface134m²

Coût Total256 020€

Loyer Annuel17 453€

Rentabilité6.82%

Cashflow/mois-31€

Prix : 174 000 €

Surface : 134 m²

Prix au m² : 1 298,51 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 134 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique

Située dans le village dynamique de Roujan, charmante maison de ville de plus de 130 m² Le bien offre au 1er étage un espace de vie de 60 m², une chambre et sa salle d'eau puis trois chambres supplémentairs avec salle d'eau au 2ème étage. Ses atouts : cachet, balcon, panneaux solaires et pièces de stockage.

Ville : Roujan

Département : Hérault

Région : Occitanie

Code postal : 34320

Coordonnées : 43.493350, 3.317000

Total : 256 020€

Prix d'acquisition : 174 000€

Travaux : 68 100€

Valeur du bien : 242 100€

Frais de notaire : 13 920€

Coût estimé : 13 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 134m²

Loyer prédit : 10.85€/m²/mois

Fourchette : 7.89€ - 14.93€/m²/mois

Loyer total estimé : 1454€/mois

Loyer annuel estimé : 17453€/an

Fourchette totale : 1058€ - 2000€/mois

Fourchette annuelle : 12690€ - 24004€/an

Rentabilité brute :6.82%

Fourchette de rentabilité :4.96% - 9.38%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :256 020€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 265,28€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :74,67€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 339,95€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 563,63€

Coût de l'assurance :22 401,75€

Taxe foncière : 1 745,30€/an

Soit par mois : 145,44€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 454,41€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 485,39€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-30,98€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 216 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 134 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(508 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
Menuiseries:15 600€
Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13 600€, Main d'œuvre: 2 000€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€ = 12 000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:24 000€
Rénovation complète chambres: 60 m² × 400€ = 24 000€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roujan (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 454 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 453 €/an

Calcul : 1 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 543 €/an

Base de calcul : Emprunt de 256 020 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 896 €/an

Calcul : 75 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 284 €

Revenus locatifs : +17 453 €

Charges déductibles : -79 284 €

Résultat foncier Année 1 : -61 832 €(Déficit de 61 832 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 40 432 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 184 €/an

Revenus locatifs : +17 453 €

Charges déductibles : -11 184 €

Résultat foncier Années 2+ : 6 268 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40431.52 € reporté.

Prix d'achat du bien : 174 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 113 €/an

Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 453 €	79 293 €	8 551 €	-61 840 €	21 400 €	40 440 €	40 440 €
2	17 802 €	10 965 €	8 324 €	6 837 €	-	-	33 603 €
3	18 158 €	10 730 €	8 088 €	7 428 €	-	-	26 174 €
4	18 521 €	10 486 €	7 845 €	8 035 €	-	-	18 139 €
5	18 892 €	10 234 €	7 593 €	8 658 €	-	-	9 482 €
6	19 269 €	9 974 €	7 332 €	9 296 €	-	-	186 €
7	19 655 €	9 704 €	7 063 €	9 951 €	-	-	-
8	20 048 €	9 425 €	6 784 €	10 623 €	-	-	-
9	20 449 €	9 137 €	6 496 €	11 312 €	-	-	-
10	20 858 €	8 839 €	6 197 €	12 019 €	-	-	-
11	21 275 €	8 530 €	5 889 €	12 745 €	-	-	-
12	21 701 €	8 211 €	5 570 €	13 489 €	-	-	-
13	22 135 €	7 881 €	5 240 €	14 254 €	-	-	-
14	22 577 €	7 540 €	4 898 €	15 038 €	-	-	-
15	23 029 €	7 187 €	4 545 €	15 842 €	-	-	-
16	23 489 €	6 821 €	4 180 €	16 668 €	-	-	-
17	23 959 €	6 444 €	3 802 €	17 515 €	-	-	-
18	24 438 €	6 053 €	3 412 €	18 385 €	-	-	-
19	24 927 €	5 649 €	3 008 €	19 278 €	-	-	-
20	25 426 €	5 231 €	2 590 €	20 195 €	-	-	-
21	25 934 €	4 799 €	2 157 €	21 136 €	-	-	-
22	26 453 €	4 351 €	1 710 €	22 101 €	-	-	-
23	26 982 €	3 889 €	1 248 €	23 093 €	-	-	-
24	27 522 €	3 411 €	769 €	24 111 €	-	-	-
25	28 072 €	2 916 €	274 €	25 156 €	-	-	-
TOTAL	559 024 €	257 698 €	123 564 €	301 326 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 326 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 453 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 665 €	-6 420 €	+10 085 €
2	+3 665 €	0 €	+3 665 €
3	+3 665 €	0 €	+3 665 €
4	+3 665 €	0 €	+3 665 €
5	+3 665 €	0 €	+3 665 €
6	+3 665 €	0 €	+3 665 €
7	+3 665 €	+2 930 €	+735 €
8	+3 665 €	+3 187 €	+478 €
9	+3 665 €	+3 394 €	+271 €
10	+3 665 €	+3 606 €	+59 €
11	+3 665 €	+3 823 €	-158 €
12	+3 665 €	+4 047 €	-382 €
13	+3 665 €	+4 276 €	-611 €
14	+3 665 €	+4 511 €	-846 €
15	+3 665 €	+4 753 €	-1 088 €
16	+3 665 €	+5 000 €	-1 335 €
17	+3 665 €	+5 255 €	-1 590 €
18	+3 665 €	+5 516 €	-1 851 €
19	+3 665 €	+5 783 €	-2 118 €
20	+3 665 €	+6 058 €	-2 393 €
21	+3 665 €	+6 341 €	-2 676 €
22	+3 665 €	+6 630 €	-2 965 €
23	+3 665 €	+6 928 €	-3 263 €
24	+3 665 €	+7 233 €	-3 568 €
25	+3 665 €	+7 547 €	-3 882 €
Total	+91 625 €	+90 398 €	+1 227 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

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💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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