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Appartement Type 4 secteur hôpital

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface77.88m²
Coût Total139 730€
Loyer Annuel10 479€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 77.88 m²
Prix au m² : 1 463,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1

L'Agence Dao Immobilier vous propose à la vente cet appartement de 77m2 environ sur le secteur de l'hôpital de Troyes, proche des commodités, ligne de bus à proximité desservant l'agglomération troyenne. Situé au 5ème et dernier étage avec ascenseur cet appartement de Type 4 traversant et lumineux est composé de façon suivante: une entrée, un vaste salon-séjour, une cuisine aménagée avec cellier, deux belles chambres, une salle d'eau récente, un WC, des rangements Chauffage collectif, fenêtres PVC double vitrage, stationnement libre. Charges mensuelles: 297EUR (chauffage, eau chaude, eau froide, entretien des communs, ascenseur) Taxe foncière: 1273EUR/an Agence Dao Immobilier - 113Av. Général gallieni, 10300 Sainte-Savine - Mandat no1431

  • https://dao-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.282811, 4.066338
Total : 139 730€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 16 610€
Valeur du bien : 130 610€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.88m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10479€/an
Fourchette totale : 706€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8474€ - 12958€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 884,95€
Coût de l'assurance :12 226,38€
Taxe foncière : 1 273,00€/an
Soit par mois : 106,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 297,00€/mois
Soit par an : 3 564,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 873,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification peut améliorer le confort
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 610 €(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 1500€ = 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 2400€/m² × 5 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:350€
    Peinture des murs de la cuisine (10 m²): 35€/m² × 10 = 350€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 800€
    Peinture des murs du salon (45 m²): 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 479 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 730 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 564 €/an
Calcul : 297 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 626 €
Revenus locatifs : +10 479 €
Charges déductibles : -26 626 €
Résultat foncier Année 1 : -16 147 €(Déficit de 16 147 €)
Imputable sur revenu global : 16 147 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 016 €/an
Revenus locatifs : +10 479 €
Charges déductibles : -10 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 463 €/an
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 479 €26 631 €4 695 €-16 152 €16 152 €--
210 689 €9 896 €4 570 €792 €---
310 902 €9 767 €4 441 €1 135 €---
411 120 €9 634 €4 308 €1 487 €---
511 343 €9 496 €4 170 €1 847 €---
611 570 €9 353 €4 027 €2 217 €---
711 801 €9 205 €3 879 €2 596 €---
812 037 €9 053 €3 726 €2 985 €---
912 278 €8 894 €3 568 €3 383 €---
1012 523 €8 731 €3 405 €3 793 €---
1112 774 €8 562 €3 236 €4 212 €---
1213 029 €8 387 €3 061 €4 643 €---
1313 290 €8 206 €2 879 €5 084 €---
1413 556 €8 018 €2 692 €5 538 €---
1513 827 €7 824 €2 498 €6 003 €---
1614 103 €7 624 €2 298 €6 480 €---
1714 386 €7 416 €2 090 €6 969 €---
1814 673 €7 202 €1 876 €7 471 €---
1914 967 €6 980 €1 654 €7 987 €---
2015 266 €6 750 €1 424 €8 516 €---
2115 571 €6 512 €1 186 €9 059 €---
2215 883 €6 267 €941 €9 616 €---
2316 200 €6 012 €686 €10 188 €---
2416 524 €5 749 €423 €10 775 €---
2516 855 €5 477 €151 €11 378 €---
TOTAL335 647 €217 646 €67 885 €118 001 €16 152 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 846 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 201 €-4 846 €+7 047 €
2+2 201 €+238 €+1 963 €
3+2 201 €+341 €+1 860 €
4+2 201 €+446 €+1 755 €
5+2 201 €+554 €+1 647 €
6+2 201 €+665 €+1 536 €
7+2 201 €+779 €+1 422 €
8+2 201 €+895 €+1 306 €
9+2 201 €+1 015 €+1 186 €
10+2 201 €+1 138 €+1 063 €
11+2 201 €+1 264 €+937 €
12+2 201 €+1 393 €+808 €
13+2 201 €+1 525 €+676 €
14+2 201 €+1 661 €+540 €
15+2 201 €+1 801 €+400 €
16+2 201 €+1 944 €+257 €
17+2 201 €+2 091 €+110 €
18+2 201 €+2 241 €-40 €
19+2 201 €+2 396 €-195 €
20+2 201 €+2 555 €-354 €
21+2 201 €+2 718 €-517 €
22+2 201 €+2 885 €-684 €
23+2 201 €+3 056 €-855 €
24+2 201 €+3 233 €-1 032 €
25+2 201 €+3 413 €-1 212 €
Total+55 025 €+35 400 €+19 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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