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Achat appartement

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface49m²
Coût Total121 360€
Loyer Annuel8 761€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 816,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 m² Cave, Surface de 49 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Au 3ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour, Interphone

Superbe T2 spacieux en duplex au 3e étage rénové avec tout confort. Libre immédiatement. 

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.537730, 6.465150
Total : 121 360€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 25 240€
Valeur du bien : 114 240€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8761€/an
Fourchette totale : 577€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6925€ - 11083€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 572,31€
Coût de l'assurance :10 619,00€
Taxe foncière : 876,06€/an
Soit par mois : 73,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 240 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 8000€ + Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres: 300€/fenêtre × 5 = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 7000€ + Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:840€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 761 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 590 €
Revenus locatifs : +8 761 €
Charges déductibles : -30 590 €
Résultat foncier Année 1 : -21 830 €(Déficit de 21 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 350 €/an
Revenus locatifs : +8 761 €
Charges déductibles : -5 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 429.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 761 €30 594 €4 054 €-21 834 €21 400 €434 €434 €
28 936 €5 246 €3 946 €3 689 €---
39 115 €5 135 €3 834 €3 980 €---
49 297 €5 019 €3 719 €4 277 €---
59 483 €4 900 €3 599 €4 583 €---
69 672 €4 776 €3 476 €4 896 €---
79 866 €4 649 €3 348 €5 217 €---
810 063 €4 517 €3 216 €5 547 €---
910 264 €4 380 €3 079 €5 885 €---
1010 470 €4 238 €2 938 €6 231 €---
1110 679 €4 092 €2 791 €6 587 €---
1210 893 €3 941 €2 640 €6 952 €---
1311 111 €3 785 €2 484 €7 326 €---
1411 333 €3 623 €2 322 €7 710 €---
1511 559 €3 455 €2 155 €8 104 €---
1611 791 €3 282 €1 981 €8 508 €---
1712 026 €3 103 €1 802 €8 923 €---
1812 267 €2 918 €1 617 €9 349 €---
1912 512 €2 726 €1 426 €9 786 €---
2012 763 €2 528 €1 228 €10 234 €---
2113 018 €2 323 €1 023 €10 694 €---
2213 278 €2 111 €811 €11 167 €---
2313 544 €1 892 €591 €11 651 €---
2413 815 €1 665 €365 €12 149 €---
2514 091 €1 431 €130 €12 660 €---
TOTAL280 604 €116 333 €58 572 €164 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 840 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 840 €-6 420 €+8 260 €
2+1 840 €+977 €+863 €
3+1 840 €+1 194 €+646 €
4+1 840 €+1 283 €+557 €
5+1 840 €+1 375 €+465 €
6+1 840 €+1 469 €+371 €
7+1 840 €+1 565 €+275 €
8+1 840 €+1 664 €+176 €
9+1 840 €+1 765 €+75 €
10+1 840 €+1 869 €-29 €
11+1 840 €+1 976 €-136 €
12+1 840 €+2 086 €-246 €
13+1 840 €+2 198 €-358 €
14+1 840 €+2 313 €-473 €
15+1 840 €+2 431 €-591 €
16+1 840 €+2 552 €-712 €
17+1 840 €+2 677 €-837 €
18+1 840 €+2 805 €-965 €
19+1 840 €+2 936 €-1 096 €
20+1 840 €+3 070 €-1 230 €
21+1 840 €+3 208 €-1 368 €
22+1 840 €+3 350 €-1 510 €
23+1 840 €+3 495 €-1 655 €
24+1 840 €+3 645 €-1 805 €
25+1 840 €+3 798 €-1 958 €
Total+46 000 €+49 281 €+-3 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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