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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNay (64)
Surface172m²
Coût Total248 964€
Loyer Annuel18 192€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 800 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 702,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 5 chambres, 2 parkings: 2 boxs de stationnement, calme, Exposition est

Rare sur le secteur ! Situé en rez-de-chaussée d'une copropriété aux faibles charges, ce spacieux appartement de 160 m² séduit par ses volumes généreux et son incroyable potentiel.

Idéal pour un investisseur grâce à sa possibilité de division, il conviendra tout autant à une famille en quête d'un lieu de vie confortable et pratique, avec toutes les commodités accessibles à pied.

Ses atouts font toute la différence : une cour commune agréable, et surtout deux garages privatifs ? un véritable privilège !

Polyvalent, bien situé et plein de possibilités, ce bien est une opportunité rare à saisir rapidement.

Coup de coeur assuré ? à visiter sans tarder !

Ville : Nay
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64800
Coordonnées : 43.173730, -0.260734
Total : 248 964€
Prix d'acquisition : 120 800€
Travaux : 118 500€
Valeur du bien : 239 300€
Frais de notaire : 9 664€
Coût estimé : 9 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1516€/mois
Loyer annuel estimé : 18192€/an
Fourchette totale : 1249€ - 1840€/mois
Fourchette annuelle : 14990€ - 22079€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 945,44 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 615 €
Prix d'achat :120 800 €
Décote à l'achat :-213 815€ (-63.9%)
Marge achat-revente :85 651€ (25.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 964€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :72,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 352,33€
Coût de l'assurance :21 784,35€
Taxe foncière : 1 819,21€/an
Soit par mois : 151,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 516,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 458,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 45 m² (salon total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 500 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (pose incluse)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:36 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salon:10 350€
    Peinture murs: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Carrelage: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 1500€ = 4500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle × 8000€ = 8000€ (pose incluse)
  • Chambres:21 750€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Peinture: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€ = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 192 €/an
Calcul : 1 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 964 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 129 572 €
Revenus locatifs : +18 192 €
Charges déductibles : -129 572 €
Résultat foncier Année 1 : -111 380 €(Déficit de 111 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 072 €/an
Revenus locatifs : +18 192 €
Charges déductibles : -11 072 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 89980.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 520 €(65% de 120 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 855 €/an
Calcul : 78 520 € × 3,636% = 2 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 192 €129 580 €8 390 €-111 388 €21 400 €89 988 €89 988 €
218 556 €10 858 €8 167 €7 698 €--82 290 €
318 927 €10 628 €7 937 €8 299 €--73 991 €
419 306 €10 390 €7 699 €8 916 €--65 075 €
519 692 €10 143 €7 453 €9 548 €--55 527 €
620 086 €9 888 €7 198 €10 197 €--45 330 €
720 487 €9 625 €6 934 €10 863 €--34 467 €
820 897 €9 352 €6 661 €11 545 €--22 922 €
921 315 €9 069 €6 379 €12 246 €--10 676 €
1021 741 €8 777 €6 087 €12 964 €---
1122 176 €8 475 €5 784 €13 701 €---
1222 620 €8 162 €5 472 €14 457 €---
1323 072 €7 839 €5 148 €15 233 €---
1423 533 €7 504 €4 813 €16 030 €---
1524 004 €7 158 €4 467 €16 847 €---
1624 484 €6 799 €4 109 €17 685 €---
1724 974 €6 428 €3 738 €18 545 €---
1825 473 €6 045 €3 354 €19 429 €---
1925 983 €5 648 €2 957 €20 335 €---
2026 502 €5 237 €2 547 €21 265 €---
2127 033 €4 812 €2 122 €22 220 €---
2227 573 €4 373 €1 682 €23 200 €---
2328 125 €3 918 €1 227 €24 207 €---
2428 687 €3 447 €757 €25 240 €---
2529 261 €2 961 €270 €26 300 €---
TOTAL582 699 €307 117 €121 352 €275 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 820 €-6 420 €+10 240 €
2+3 820 €0 €+3 820 €
3+3 820 €0 €+3 820 €
4+3 820 €0 €+3 820 €
5+3 820 €0 €+3 820 €
6+3 820 €0 €+3 820 €
7+3 820 €0 €+3 820 €
8+3 820 €0 €+3 820 €
9+3 820 €0 €+3 820 €
10+3 820 €+686 €+3 134 €
11+3 820 €+4 110 €-290 €
12+3 820 €+4 337 €-517 €
13+3 820 €+4 570 €-750 €
14+3 820 €+4 809 €-989 €
15+3 820 €+5 054 €-1 234 €
16+3 820 €+5 305 €-1 485 €
17+3 820 €+5 564 €-1 744 €
18+3 820 €+5 829 €-2 009 €
19+3 820 €+6 100 €-2 280 €
20+3 820 €+6 380 €-2 560 €
21+3 820 €+6 666 €-2 846 €
22+3 820 €+6 960 €-3 140 €
23+3 820 €+7 262 €-3 442 €
24+3 820 €+7 572 €-3 752 €
25+3 820 €+7 890 €-4 070 €
Total+95 500 €+82 675 €+12 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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