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Appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface88m²
Coût Total100 640€
Loyer Annuel9 113€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 943,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Balcon

À Limoges, dans le quartier des Casseaux, à deux pas des bords de Vienne, découvrez cet appartement de 88 m² habitables situé dans une résidence avec ascenseur. Il comprend une cuisine, un salon ouvrant sur un balcon, une salle à manger, deux chambres, une salle d'eau et des WC séparés. Vous bénéficierez également d'un grand garage et de deux caves. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, mais ce bien offre un beau potentiel pour créer un intérieur à votre goût. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques.gouv.fr Isabelle MONTELLY - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de LIMOGES sous le n°332852334. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris - http://diszln7ft1ccx.cloudfront.net/pdf/BAREME_NATIONAL.pdf

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.833986, 1.277735
Total : 100 640€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 94 000€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9113€/an
Fourchette totale : 605€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 7263€ - 11434€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 448,98 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 510 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-44 510€ (-34.9%)
Marge achat-revente :26 870€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 994,48€
Coût de l'assurance :8 806,00€
Taxe foncière : 911,27€/an
Soit par mois : 75,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état visible parmi les autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible mais propreté correcte
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - état correct mais usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ = 11000€ (coût moyen pour une pompe à chaleur air-eau, incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 113 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 772 €
Revenus locatifs : +9 113 €
Charges déductibles : -15 772 €
Résultat foncier Année 1 : -6 659 €(Déficit de 6 659 €)
Imputable sur revenu global : 6 659 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 772 €/an
Revenus locatifs : +9 113 €
Charges déductibles : -4 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 341 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 113 €15 775 €3 512 €-6 662 €6 662 €--
29 295 €4 683 €3 420 €4 612 €---
39 481 €4 589 €3 325 €4 892 €---
49 670 €4 490 €3 227 €5 180 €---
59 864 €4 388 €3 125 €5 476 €---
610 061 €4 283 €3 019 €5 778 €---
710 262 €4 174 €2 910 €6 089 €---
810 468 €4 060 €2 797 €6 407 €---
910 677 €3 943 €2 680 €6 734 €---
1010 891 €3 822 €2 558 €7 069 €---
1111 108 €3 696 €2 432 €7 413 €---
1211 331 €3 565 €2 302 €7 765 €---
1311 557 €3 430 €2 167 €8 127 €---
1411 788 €3 291 €2 027 €8 498 €---
1512 024 €3 146 €1 882 €8 878 €---
1612 265 €2 996 €1 732 €9 269 €---
1712 510 €2 840 €1 577 €9 670 €---
1812 760 €2 679 €1 416 €10 081 €---
1913 015 €2 512 €1 249 €10 503 €---
2013 275 €2 339 €1 076 €10 936 €---
2113 541 €2 160 €897 €11 381 €---
2213 812 €1 975 €712 €11 837 €---
2314 088 €1 783 €519 €12 305 €---
2414 370 €1 584 €321 €12 786 €---
2514 657 €1 378 €114 €13 279 €---
TOTAL291 883 €93 582 €50 994 €198 300 €6 662 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 999 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-1 999 €+3 913 €
2+1 914 €+1 383 €+531 €
3+1 914 €+1 468 €+446 €
4+1 914 €+1 554 €+360 €
5+1 914 €+1 643 €+271 €
6+1 914 €+1 733 €+181 €
7+1 914 €+1 827 €+87 €
8+1 914 €+1 922 €-8 €
9+1 914 €+2 020 €-106 €
10+1 914 €+2 121 €-207 €
11+1 914 €+2 224 €-310 €
12+1 914 €+2 330 €-416 €
13+1 914 €+2 438 €-524 €
14+1 914 €+2 549 €-635 €
15+1 914 €+2 663 €-749 €
16+1 914 €+2 781 €-867 €
17+1 914 €+2 901 €-987 €
18+1 914 €+3 024 €-1 110 €
19+1 914 €+3 151 €-1 237 €
20+1 914 €+3 281 €-1 367 €
21+1 914 €+3 414 €-1 500 €
22+1 914 €+3 551 €-1 637 €
23+1 914 €+3 692 €-1 778 €
24+1 914 €+3 836 €-1 922 €
25+1 914 €+3 984 €-2 070 €
Total+47 850 €+59 490 €+-11 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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