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Appartement

VilleLimoges (87)
Surface88
Coût Total100 640
Loyer Annuel9 113
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 943,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Balcon

À Limoges, dans le quartier des Casseaux, à deux pas des bords de Vienne, découvrez cet appartement de 88 m² habitables situé dans une résidence avec ascenseur. Il comprend une cuisine, un salon ouvrant sur un balcon, une salle à manger, deux chambres, une salle d'eau et des WC séparés. Vous bénéficierez également d'un grand garage et de deux caves. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, mais ce bien offre un beau potentiel pour créer un intérieur à votre goût. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques.gouv.fr Isabelle MONTELLY - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de LIMOGES sous le n°332852334. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris - http://diszln7ft1ccx.cloudfront.net/pdf/BAREME_NATIONAL.pdf

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.833986, 1.277735
Total : 100 640
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 11 000
Valeur du bien : 94 000
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9113€/an
Fourchette totale : 605€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 7263€ - 11434€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 448,98 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 510
Prix d'achat :83 000
Décote à l'achat :-44 510 (-34.9%)
Marge achat-revente :26 870€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 994,48
Coût de l'assurance :8 806,00
Taxe foncière : 911,27€/an
Soit par mois : 75,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état visible parmi les autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible mais propreté correcte
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - état correct mais usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ = 11000€ (coût moyen pour une pompe à chaleur air-eau, incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 113 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 640 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 772
Revenus locatifs : +9 113
Charges déductibles : -15 772
Résultat foncier Année 1 : -6 659(Déficit de 6 659 €)
Imputable sur revenu global : 6 659
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 772 €/an
Revenus locatifs : +9 113
Charges déductibles : -4 772
Résultat foncier Années 2+ : 4 341 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 11315 7753 512-6 6626 662 €--
29 2954 6833 4204 612---
39 4814 5893 3254 892---
49 6704 4903 2275 180---
59 8644 3883 1255 476---
610 0614 2833 0195 778---
710 2624 1742 9106 089---
810 4684 0602 7976 407---
910 6773 9432 6806 734---
1010 8913 8222 5587 069---
1111 1083 6962 4327 413---
1211 3313 5652 3027 765---
1311 5573 4302 1678 127---
1411 7883 2912 0278 498---
1512 0243 1461 8828 878---
1612 2652 9961 7329 269---
1712 5102 8401 5779 670---
1812 7602 6791 41610 081---
1913 0152 5121 24910 503---
2013 2752 3391 07610 936---
2113 5412 16089711 381---
2213 8121 97571211 837---
2314 0881 78351912 305---
2414 3701 58432112 786---
2514 6571 37811413 279---
TOTAL291 88393 58250 994198 3006 662Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 999
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 300
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914-1 999+3 913
2+1 914+1 383+531
3+1 914+1 468+446
4+1 914+1 554+360
5+1 914+1 643+271
6+1 914+1 733+181
7+1 914+1 827+87
8+1 914+1 922-8
9+1 914+2 020-106
10+1 914+2 121-207
11+1 914+2 224-310
12+1 914+2 330-416
13+1 914+2 438-524
14+1 914+2 549-635
15+1 914+2 663-749
16+1 914+2 781-867
17+1 914+2 901-987
18+1 914+3 024-1 110
19+1 914+3 151-1 237
20+1 914+3 281-1 367
21+1 914+3 414-1 500
22+1 914+3 551-1 637
23+1 914+3 692-1 778
24+1 914+3 836-1 922
25+1 914+3 984-2 070
Total+47 850+59 490+-11 640
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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