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Appartement 6 pièces à rénover entièrement sur la commune d

Bien expiré
VilleSaint-Paul-sur-Ubaye (04)
Surface134.74m²
Coût Total235 400€
Loyer Annuel15 863€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 134.74 m²
Prix au m² : 1 261,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Dans la commune de Saint-Paul-Sur-Ubaye à La grande Serenne, un appartement de 130m2 environ, l'intérieur comprend 3 chambres, un bureau, un espace cuisine et une salle d'eau, le tout à rénover entièrement. Cet appartement est au 2eme étage d'une maison de 1889 sur 3 niveaux. Le prix de mise en vente est de 170 000 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://jausiers-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Paul-sur-Ubaye
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04530
Coordonnées : 44.531273, 6.777389
Total : 235 400€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 221 800€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134.74m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1322€/mois
Loyer annuel estimé : 15863€/an
Fourchette totale : 983€ - 1778€/mois
Fourchette annuelle : 11791€ - 21342€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 172,71 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :696 970 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-526 970€ (-75.6%)
Marge achat-revente :461 570€ (66.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :94,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 243,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 489,29€
Coût de l'assurance :28 248,00€
Taxe foncière : 1 586,32€/an
Soit par mois : 132,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 321,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 583 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 134.74 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 134.74 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, murs, électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-sur-Ubaye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 863 €/an
Calcul : 1 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 114 €
Revenus locatifs : +15 863 €
Charges déductibles : -62 114 €
Résultat foncier Année 1 : -46 251 €(Déficit de 46 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 314 €/an
Revenus locatifs : +15 863 €
Charges déductibles : -10 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24850.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 863 €62 122 €7 605 €-46 258 €21 400 €24 858 €24 858 €
216 180 €10 116 €7 400 €6 064 €--18 794 €
316 504 €9 904 €7 188 €6 600 €--12 194 €
416 834 €9 684 €6 968 €7 150 €--5 044 €
517 171 €9 458 €6 742 €7 713 €---
617 514 €9 224 €6 507 €8 291 €---
717 865 €8 982 €6 266 €8 883 €---
818 222 €8 732 €6 016 €9 490 €---
918 586 €8 474 €5 757 €10 113 €---
1018 958 €8 207 €5 490 €10 751 €---
1119 337 €7 931 €5 215 €11 406 €---
1219 724 €7 646 €4 930 €12 078 €---
1320 118 €7 352 €4 636 €12 766 €---
1420 521 €7 048 €4 332 €13 473 €---
1520 931 €6 734 €4 017 €14 197 €---
1621 350 €6 409 €3 693 €14 941 €---
1721 777 €6 074 €3 358 €15 703 €---
1822 212 €5 727 €3 011 €16 485 €---
1922 657 €5 369 €2 653 €17 287 €---
2023 110 €4 999 €2 283 €18 110 €---
2123 572 €4 617 €1 901 €18 955 €---
2224 043 €4 222 €1 506 €19 821 €---
2324 524 €3 814 €1 098 €20 710 €---
2425 015 €3 393 €677 €21 622 €---
2525 515 €2 958 €241 €22 557 €---
TOTAL508 103 €229 195 €109 489 €278 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 331 €-6 420 €+9 751 €
2+3 331 €0 €+3 331 €
3+3 331 €0 €+3 331 €
4+3 331 €0 €+3 331 €
5+3 331 €+801 €+2 530 €
6+3 331 €+2 487 €+844 €
7+3 331 €+2 665 €+666 €
8+3 331 €+2 847 €+484 €
9+3 331 €+3 034 €+297 €
10+3 331 €+3 225 €+106 €
11+3 331 €+3 422 €-91 €
12+3 331 €+3 623 €-292 €
13+3 331 €+3 830 €-499 €
14+3 331 €+4 042 €-711 €
15+3 331 €+4 259 €-928 €
16+3 331 €+4 482 €-1 151 €
17+3 331 €+4 711 €-1 380 €
18+3 331 €+4 946 €-1 615 €
19+3 331 €+5 186 €-1 855 €
20+3 331 €+5 433 €-2 102 €
21+3 331 €+5 686 €-2 355 €
22+3 331 €+5 946 €-2 615 €
23+3 331 €+6 213 €-2 882 €
24+3 331 €+6 487 €-3 156 €
25+3 331 €+6 767 €-3 436 €
Total+83 275 €+83 672 €+-397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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