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Appartement 2 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface54m²
Coût Total122 920€
Loyer Annuel8 336€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 537,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 54 m²

Rèf annonce : 3600-0020

Dossier d'offre à saisir sur notre site jusqu'au 27 juin 2026: (Pas de visite possible avant la fin du délai - merci de déposer votre dossier)

*** visite virtuelle disponible***

Au 5 rue des droits de l'homme au Mans, à 2 pas de la gare sud et de la future faculté de médecine

Appartement T2 (lot 62) au rdc de 53,68 m2 comportant :

entrée avec placard cuisine pièce principale chambre WC salle de bain avec baignoire cellier DPE D

Prix: 83.000€ hors frais de notaire

Surface : 54 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 190 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/05/2025

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 176 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.993046, 0.197701
Total : 122 920€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 33 280€
Valeur du bien : 116 280€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8336€/an
Fourchette totale : 563€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6750€ - 10296€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 916,67 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 500 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-20 500€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-19 420€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 689,95€
Coût de l'assurance :10 755,50€
Taxe foncière : 833,64€/an
Soit par mois : 69,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE D mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système de production d'eau chaude moins efficace.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant une mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 280 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:80€
    Peinture entrée: 4 m² × 20€/m² = 80€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 336 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 792 €
Revenus locatifs : +8 336 €
Charges déductibles : -38 792 €
Résultat foncier Année 1 : -30 456 €(Déficit de 30 456 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 056 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 512 €/an
Revenus locatifs : +8 336 €
Charges déductibles : -5 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9055.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 336 €38 796 €4 252 €-30 460 €21 400 €9 060 €9 060 €
28 503 €5 405 €4 141 €3 098 €--5 961 €
38 673 €5 289 €4 026 €3 384 €--2 578 €
48 847 €5 170 €3 906 €3 677 €---
59 024 €5 046 €3 782 €3 977 €---
69 204 €4 918 €3 654 €4 286 €---
79 388 €4 785 €3 522 €4 603 €---
89 576 €4 648 €3 384 €4 928 €---
99 767 €4 506 €3 242 €5 262 €---
109 963 €4 358 €3 095 €5 604 €---
1110 162 €4 206 €2 942 €5 956 €---
1210 365 €4 048 €2 784 €6 317 €---
1310 573 €3 884 €2 620 €6 688 €---
1410 784 €3 715 €2 451 €7 069 €---
1511 000 €3 539 €2 275 €7 460 €---
1611 220 €3 358 €2 094 €7 862 €---
1711 444 €3 169 €1 906 €8 275 €---
1811 673 €2 975 €1 711 €8 698 €---
1911 906 €2 773 €1 509 €9 134 €---
2012 145 €2 564 €1 300 €9 581 €---
2112 387 €2 347 €1 083 €10 040 €---
2212 635 €2 123 €859 €10 512 €---
2312 888 €1 891 €627 €10 997 €---
2413 146 €1 651 €387 €11 495 €---
2513 409 €1 402 €138 €12 007 €---
TOTAL267 017 €126 566 €61 690 €140 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 751 €-6 420 €+8 171 €
2+1 751 €0 €+1 751 €
3+1 751 €0 €+1 751 €
4+1 751 €+330 €+1 421 €
5+1 751 €+1 193 €+558 €
6+1 751 €+1 286 €+465 €
7+1 751 €+1 381 €+370 €
8+1 751 €+1 478 €+273 €
9+1 751 €+1 579 €+172 €
10+1 751 €+1 681 €+70 €
11+1 751 €+1 787 €-36 €
12+1 751 €+1 895 €-144 €
13+1 751 €+2 007 €-256 €
14+1 751 €+2 121 €-370 €
15+1 751 €+2 238 €-487 €
16+1 751 €+2 359 €-608 €
17+1 751 €+2 482 €-731 €
18+1 751 €+2 610 €-859 €
19+1 751 €+2 740 €-989 €
20+1 751 €+2 874 €-1 123 €
21+1 751 €+3 012 €-1 261 €
22+1 751 €+3 154 €-1 403 €
23+1 751 €+3 299 €-1 548 €
24+1 751 €+3 448 €-1 697 €
25+1 751 €+3 602 €-1 851 €
Total+43 775 €+42 135 €+1 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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