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Achat : Maison Villiers-Saint-Fréderic (78640)

VilleVilliers-Saint-Fréderic (78)
Surface140
Coût Total393 900
Loyer Annuel26 916
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 292 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 2 085,71 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 7 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, 685 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

L'agence Sixième Avenue de Rambouillet vous propose de découvrir cette maison familiale, d'une superficie d'environ 140 m² habitables, édifiée sur un sous-sol total, au coeur d'un terrain de 685 m².Implantée à Saint-Arnoult-en-Yvelines, dans un environnement paisible et recherché, elle offre un cadre de vie privilégié avec écoles, collège et commerces accessibles à pied.Dès l'entrée, vous serez séduit par une distribution fonctionnelle et des espaces lumineux. Le rez-de-chaussée accueille une agréable pièce de vie avec une cheminée, une cuisine indépendante, ainsi que deux chambres et une grande salle de bains avec douche ainsi que des rangements. L'étage propose une belle pièce palière, ainsi que trois chambres.Le sous-sol total constitue un véritable atout avec de nombreux espaces dédiés : stationnement, atelier, stockage et espace technique.Cette maison se distingue par son potentiel d'évolution, sa luminosité naturelle et de son emplacement en bout d'impasse. (4.29 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villiers-Saint-Fréderic
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78640
Coordonnées : 48.815280, 1.841250
Total : 393 900
Prix d'acquisition : 292 000
Travaux : 78 540
Valeur du bien : 370 540
Frais de notaire : 23 360
Coût estimé : 23 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 16.02€/m²/mois
Fourchette : 11.97€ - 21.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2243€/mois
Loyer annuel estimé : 26916€/an
Fourchette totale : 1676€ - 3002€/mois
Fourchette annuelle : 20113€ - 36020€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 450,4 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :483 056
Prix d'achat :292 000
Décote à l'achat :-191 056 (-39.6%)
Marge achat-revente :89 156€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 950,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :114,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 065,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 368,21
Coût de l'assurance :34 466,25
Taxe foncière : 2 691,58€/an
Soit par mois : 224,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 242,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 290,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de la salle à manger par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 540(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation combles: 140 m² × 75€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 25 m² × 32€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:640
    Peinture salle à manger: 20 m² × 32€/m² = 640€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 916 €/an
Calcul : 2 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 379 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 833
Revenus locatifs : +26 916
Charges déductibles : -95 833
Résultat foncier Année 1 : -68 917(Déficit de 68 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 517
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 293 €/an
Revenus locatifs : +26 916
Charges déductibles : -17 293
Résultat foncier Années 2+ : 9 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47516.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 292 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 800(65% de 292 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 902 €/an
Calcul : 189 800 € × 3,636% = 6 902
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 91695 84513 235-68 92921 400 €47 529 €47 529 €
227 45416 95412 88410 500--37 029 €
328 00316 59012 52011 413--25 616 €
428 56316 21412 14412 349--13 267 €
529 13415 82511 75513 309---
629 71715 42311 35214 295---
730 31215 00610 93615 305---
830 91814 57510 50516 342---
931 53614 13010 05917 407---
1032 16713 6689 59818 498---
1132 81013 1919 12119 619---
1233 46612 6988 62820 768---
1334 13612 1878 11721 948---
1434 81811 6597 58923 159---
1535 51511 1137 04324 402---
1636 22510 5486 47725 677---
1736 9509 9635 89326 987---
1837 6899 3585 28828 331---
1938 4428 7324 66229 710---
2039 2118 0844 01431 127---
2139 9957 4153 34432 581---
2240 7956 7222 65134 074---
2341 6116 0051 93435 607---
2442 4435 2631 19337 180---
2543 2924 49642638 797---
TOTAL862 120371 664191 368490 45621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 456
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 652-6 420+12 072
2+5 6520+5 652
3+5 6520+5 652
4+5 6520+5 652
5+5 652+13+5 639
6+5 652+4 288+1 364
7+5 652+4 592+1 060
8+5 652+4 903+749
9+5 652+5 222+430
10+5 652+5 550+102
11+5 652+5 886-234
12+5 652+6 231-579
13+5 652+6 584-932
14+5 652+6 948-1 296
15+5 652+7 321-1 669
16+5 652+7 703-2 051
17+5 652+8 096-2 444
18+5 652+8 499-2 847
19+5 652+8 913-3 261
20+5 652+9 338-3 686
21+5 652+9 774-4 122
22+5 652+10 222-4 570
23+5 652+10 682-5 030
24+5 652+11 154-5 502
25+5 652+11 639-5 987
Total+141 300+147 137+-5 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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