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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleCabrières (34)
Surface93m²
Coût Total136 500€
Loyer Annuel10 826€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 236,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 93 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, Calme

Située sur la commune de Cabrières, venez découvrir cette maison de village avec un extérieur. Elle se compose d'un salon séjour, d'une cuisine et de deux chambres de 17m² avec la climatisation. De plus vous serez proche à pied d'un commerce de proximité et de randonnées. Secteur environnant calme et arboré.

Ville : Cabrières
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Coordonnées : 43.583930, 3.330630
Total : 136 500€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 12 300€
Valeur du bien : 127 300€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10826€/an
Fourchette totale : 658€ - 1237€/mois
Fourchette annuelle : 7897€ - 14840€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 704,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 272,38€
Coût de l'assurance :11 602,50€
Taxe foncière : 1 082,56€/an
Soit par mois : 90,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 902,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et changement de mobilier si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 300 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète (10 m²): 720€/m² × 10 = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:500€
    Peinture salle de bain (5 m²): 60€/m² × 5 = 300€ (incluant main d'œuvre), Vérification plomberie: 500€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon (20 m²): 70€/m² × 20 = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:800€
    Vérification plomberie: 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 826 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 083 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 239 €
Revenus locatifs : +10 826 €
Charges déductibles : -18 239 €
Résultat foncier Année 1 : -7 413 €(Déficit de 7 413 €)
Imputable sur revenu global : 7 413 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 939 €/an
Revenus locatifs : +10 826 €
Charges déductibles : -5 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 887 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 826 €18 243 €4 397 €-7 418 €7 418 €--
211 042 €5 824 €4 278 €5 218 €---
311 263 €5 701 €4 155 €5 562 €---
411 488 €5 574 €4 028 €5 914 €---
511 718 €5 443 €3 897 €6 275 €---
611 952 €5 308 €3 761 €6 645 €---
712 191 €5 168 €3 621 €7 024 €---
812 435 €5 023 €3 477 €7 412 €---
912 684 €4 874 €3 327 €7 810 €---
1012 938 €4 719 €3 173 €8 218 €---
1113 196 €4 560 €3 013 €8 636 €---
1213 460 €4 395 €2 849 €9 065 €---
1313 729 €4 225 €2 679 €9 504 €---
1414 004 €4 049 €2 503 €9 955 €---
1514 284 €3 868 €2 321 €10 416 €---
1614 570 €3 680 €2 133 €10 890 €---
1714 861 €3 486 €1 940 €11 375 €---
1815 158 €3 286 €1 739 €11 872 €---
1915 462 €3 079 €1 533 €12 382 €---
2015 771 €2 865 €1 319 €12 905 €---
2116 086 €2 645 €1 098 €13 442 €---
2216 408 €2 417 €870 €13 991 €---
2316 736 €2 181 €634 €14 555 €---
2417 071 €1 937 €391 €15 133 €---
2517 412 €1 686 €139 €15 726 €---
TOTAL346 747 €114 239 €63 272 €232 508 €7 418 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 225 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 273 €-2 225 €+4 498 €
2+2 273 €+1 565 €+708 €
3+2 273 €+1 668 €+605 €
4+2 273 €+1 774 €+499 €
5+2 273 €+1 882 €+391 €
6+2 273 €+1 993 €+280 €
7+2 273 €+2 107 €+166 €
8+2 273 €+2 224 €+49 €
9+2 273 €+2 343 €-70 €
10+2 273 €+2 465 €-192 €
11+2 273 €+2 591 €-318 €
12+2 273 €+2 719 €-446 €
13+2 273 €+2 851 €-578 €
14+2 273 €+2 986 €-713 €
15+2 273 €+3 125 €-852 €
16+2 273 €+3 267 €-994 €
17+2 273 €+3 412 €-1 139 €
18+2 273 €+3 562 €-1 289 €
19+2 273 €+3 715 €-1 442 €
20+2 273 €+3 872 €-1 599 €
21+2 273 €+4 032 €-1 759 €
22+2 273 €+4 197 €-1 924 €
23+2 273 €+4 367 €-2 094 €
24+2 273 €+4 540 €-2 267 €
25+2 273 €+4 718 €-2 445 €
Total+56 825 €+69 753 €+-12 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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