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Appartement 4 pièces 145 m²

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface145m²
Coût Total289 480€
Loyer Annuel15 998€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 455,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 145 m²

Je vous partage la très jolie surprise de la semaine!!! C'est aujourd'hui occupé en tant que bureaux mais à la base c'était vraisemblablement un très bel appartement bourgeois. Il se situe au 1er étage, exposé sud et est pour la belle pièce vitrée qui bénéficie du coup le matin d'une très belle lumière. 4 pièces, grands dégagements facilement aménageables en cuisine et salle de bains, TERRASSE, climatisation réversible, chaudière gaz de ville. Tout le charme d'origine est là , parquets, stucs,cheminées... Proche des écoles, il est dans le quartier de la préfecture. Possibilité de louer des stationnements à proximité. 226 000 EUR FAI

Surface : 145 m²

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.008656, 1.303823
Total : 289 480€
Prix d'acquisition : 211 000€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 272 600€
Frais de notaire : 16 880€
Coût estimé : 16 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15998€/an
Fourchette totale : 1055€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 12661€ - 20215€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,91 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 717 €
Prix d'achat :211 000 €
Décote à l'achat :-31 717€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-46 763€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 435,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :84,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 519,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 101,01€
Coût de l'assurance :25 329,50€
Taxe foncière : 1 599,82€/an
Soit par mois : 133,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 333,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 653,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-319,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de ville par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 998 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 480 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 013 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 959 €
Revenus locatifs : +15 998 €
Charges déductibles : -73 959 €
Résultat foncier Année 1 : -57 961 €(Déficit de 57 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 359 €/an
Revenus locatifs : +15 998 €
Charges déductibles : -12 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36560.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150 €(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 998 €73 968 €9 755 €-57 970 €21 400 €36 570 €36 570 €
216 318 €12 110 €9 497 €4 209 €--32 362 €
316 644 €11 842 €9 229 €4 803 €--27 559 €
416 977 €11 565 €8 952 €5 412 €--22 147 €
517 317 €11 279 €8 666 €6 038 €--16 108 €
617 663 €10 982 €8 369 €6 681 €--9 427 €
718 017 €10 675 €8 062 €7 341 €--2 086 €
818 377 €10 358 €7 745 €8 019 €---
918 744 €10 030 €7 417 €8 715 €---
1019 119 €9 690 €7 077 €9 429 €---
1119 502 €9 339 €6 726 €10 163 €---
1219 892 €8 975 €6 362 €10 917 €---
1320 290 €8 599 €5 986 €11 691 €---
1420 695 €8 210 €5 597 €12 486 €---
1521 109 €7 807 €5 194 €13 302 €---
1621 531 €7 390 €4 777 €14 141 €---
1721 962 €6 959 €4 346 €15 003 €---
1822 401 €6 513 €3 900 €15 888 €---
1922 849 €6 052 €3 439 €16 798 €---
2023 306 €5 574 €2 961 €17 732 €---
2123 772 €5 080 €2 467 €18 692 €---
2224 248 €4 569 €1 956 €19 679 €---
2324 733 €4 040 €1 427 €20 693 €---
2425 227 €3 493 €880 €21 734 €---
2525 732 €2 927 €314 €22 805 €---
TOTAL512 426 €268 026 €141 101 €244 400 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 400 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 360 €-6 420 €+9 780 €
2+3 360 €0 €+3 360 €
3+3 360 €0 €+3 360 €
4+3 360 €0 €+3 360 €
5+3 360 €0 €+3 360 €
6+3 360 €0 €+3 360 €
7+3 360 €0 €+3 360 €
8+3 360 €+1 780 €+1 580 €
9+3 360 €+2 614 €+746 €
10+3 360 €+2 829 €+531 €
11+3 360 €+3 049 €+311 €
12+3 360 €+3 275 €+85 €
13+3 360 €+3 507 €-147 €
14+3 360 €+3 746 €-386 €
15+3 360 €+3 991 €-631 €
16+3 360 €+4 242 €-882 €
17+3 360 €+4 501 €-1 141 €
18+3 360 €+4 766 €-1 406 €
19+3 360 €+5 039 €-1 679 €
20+3 360 €+5 320 €-1 960 €
21+3 360 €+5 608 €-2 248 €
22+3 360 €+5 904 €-2 544 €
23+3 360 €+6 208 €-2 848 €
24+3 360 €+6 520 €-3 160 €
25+3 360 €+6 842 €-3 482 €
Total+84 000 €+73 320 €+10 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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