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Appartement 5 pièces 94 m²

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface94m²
Coût Total156 380€
Loyer Annuel10 178€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 170,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ROMANS, T5 au 1er étage avec cave, loué

En exclusivité , ROMANS centre ville , proche de toutes commodités, T5 de 94 m² avec ascenseur de plain pied au 1er étage comprenant un séjour de 18.5 m² avec balcon, un séjour de 19.1 m², une cuisine de 8.75 m², trois chambres (7.5+12.3+11.55 m²), une salle d'eau. Vue dégagée. Chauffage individuel au gaz. Faibles charges (1021 € / an). Cave.Vendu loué 555/mois+58 € de charges. Référence annonce : VA43597-GROUPEVALRIM26 Date de réalisation du diagnostic : 12/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 140 € et 2 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.044697, 5.059427
Total : 156 380€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 37 580€
Valeur du bien : 147 580€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10178€/an
Fourchette totale : 659€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 7906€ - 13104€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,34 €/m²
Basé sur :350 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 635 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-46 635€ (-29.8%)
Marge achat-revente :255€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 828,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 979,63€
Coût de l'assurance :14 074,20€
Taxe foncière : 1 017,83€/an
Soit par mois : 84,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,00€/mois
Soit par an : 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 848,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 580 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 180€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 4 m² × 60€/m² = 240€, Carrelage sol: 4 m² × 60€/m² = 240€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement:4 500€
    Parquet flottant: 31 m² × 80€/m² = 2480€, Peinture murs: 31 m² × 30€/m² = 930€, Main d'œuvre: 1090€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Réfection électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1 × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 178 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 230 €
Revenus locatifs : +10 178 €
Charges déductibles : -45 230 €
Résultat foncier Année 1 : -35 052 €(Déficit de 35 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 650 €/an
Revenus locatifs : +10 178 €
Charges déductibles : -7 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13652.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 178 €45 235 €5 379 €-35 057 €21 400 €13 657 €13 657 €
210 382 €7 514 €5 237 €2 868 €--10 790 €
310 590 €7 368 €5 091 €3 222 €--7 568 €
410 801 €7 216 €4 940 €3 585 €--3 983 €
511 017 €7 060 €4 783 €3 958 €--25 €
611 238 €6 897 €4 620 €4 340 €---
711 462 €6 729 €4 452 €4 733 €---
811 692 €6 555 €4 278 €5 137 €---
911 926 €6 375 €4 098 €5 551 €---
1012 164 €6 188 €3 912 €5 976 €---
1112 407 €5 995 €3 718 €6 412 €---
1212 655 €5 795 €3 518 €6 860 €---
1312 909 €5 588 €3 311 €7 320 €---
1413 167 €5 374 €3 097 €7 793 €---
1513 430 €5 152 €2 875 €8 278 €---
1613 699 €4 922 €2 645 €8 777 €---
1713 973 €4 684 €2 407 €9 289 €---
1814 252 €4 438 €2 161 €9 814 €---
1914 537 €4 183 €1 906 €10 355 €---
2014 828 €3 918 €1 642 €10 909 €---
2115 124 €3 645 €1 368 €11 479 €---
2215 427 €3 362 €1 085 €12 065 €---
2315 735 €3 069 €792 €12 667 €---
2416 050 €2 765 €489 €13 285 €---
2516 371 €2 451 €174 €13 920 €---
TOTAL326 014 €172 480 €77 980 €153 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-6 420 €+8 557 €
2+2 137 €0 €+2 137 €
3+2 137 €0 €+2 137 €
4+2 137 €0 €+2 137 €
5+2 137 €0 €+2 137 €
6+2 137 €+1 294 €+843 €
7+2 137 €+1 420 €+717 €
8+2 137 €+1 541 €+596 €
9+2 137 €+1 665 €+472 €
10+2 137 €+1 793 €+344 €
11+2 137 €+1 924 €+213 €
12+2 137 €+2 058 €+79 €
13+2 137 €+2 196 €-59 €
14+2 137 €+2 338 €-201 €
15+2 137 €+2 483 €-346 €
16+2 137 €+2 633 €-496 €
17+2 137 €+2 787 €-650 €
18+2 137 €+2 944 €-807 €
19+2 137 €+3 106 €-969 €
20+2 137 €+3 273 €-1 136 €
21+2 137 €+3 444 €-1 307 €
22+2 137 €+3 619 €-1 482 €
23+2 137 €+3 800 €-1 663 €
24+2 137 €+3 985 €-1 848 €
25+2 137 €+4 176 €-2 039 €
Total+53 425 €+46 060 €+7 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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