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Achat : Maison (41100)

VilleVendôme (41)
Surface95m²
Coût Total136 180€
Loyer Annuel9 852€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 499 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Maison et sa dépendance 5 min Nord de Vendome se composant: entrée, cuisine aménagée, salon/sejour avec cheminée insert, chambre, salle d'eau, lingerie/wc. Grenier aménageable. Dépendance avec une piece chauffée, un atelier, un grenier, une cave. Un garage non attenant. Le tout sur un terrain de 454m² CBLOTagence ACBI Mail.

Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.799100, 1.067150
Total : 136 180€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9852€/an
Fourchette totale : 653€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 12384€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 716,67 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 084 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-87 084€ (-53.4%)
Marge achat-revente :26 904€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 738,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 002,66€
Coût de l'assurance :16 341,60€
Taxe foncière : 985,21€/an
Soit par mois : 82,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 700€
    Isolation combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 852 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 486 €
Revenus locatifs : +9 852 €
Charges déductibles : -60 486 €
Résultat foncier Année 1 : -50 634 €(Déficit de 50 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 386 €/an
Revenus locatifs : +9 852 €
Charges déductibles : -6 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29233.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 852 €60 490 €4 752 €-50 638 €21 400 €29 238 €29 238 €
210 049 €6 266 €4 628 €3 783 €--25 456 €
310 250 €6 138 €4 499 €4 112 €--21 344 €
410 455 €6 005 €4 366 €4 450 €--16 894 €
510 664 €5 867 €4 228 €4 797 €--12 097 €
610 878 €5 724 €4 086 €5 153 €--6 944 €
711 095 €5 577 €3 938 €5 518 €--1 425 €
811 317 €5 423 €3 785 €5 894 €---
911 543 €5 265 €3 626 €6 279 €---
1011 774 €5 100 €3 462 €6 674 €---
1112 010 €4 930 €3 291 €7 080 €---
1212 250 €4 754 €3 115 €7 496 €---
1312 495 €4 571 €2 932 €7 924 €---
1412 745 €4 382 €2 743 €8 363 €---
1513 000 €4 186 €2 547 €8 814 €---
1613 260 €3 983 €2 344 €9 277 €---
1713 525 €3 772 €2 133 €9 753 €---
1813 795 €3 554 €1 916 €10 241 €---
1914 071 €3 329 €1 690 €10 743 €---
2014 353 €3 095 €1 456 €11 258 €---
2114 640 €2 853 €1 214 €11 787 €---
2214 932 €2 602 €963 €12 331 €---
2315 231 €2 342 €703 €12 889 €---
2415 536 €2 073 €434 €13 463 €---
2515 846 €1 794 €155 €14 053 €---
TOTAL315 566 €164 075 €69 003 €151 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-6 420 €+8 489 €
2+2 069 €0 €+2 069 €
3+2 069 €0 €+2 069 €
4+2 069 €0 €+2 069 €
5+2 069 €0 €+2 069 €
6+2 069 €0 €+2 069 €
7+2 069 €0 €+2 069 €
8+2 069 €+1 341 €+728 €
9+2 069 €+1 884 €+185 €
10+2 069 €+2 002 €+67 €
11+2 069 €+2 124 €-55 €
12+2 069 €+2 249 €-180 €
13+2 069 €+2 377 €-308 €
14+2 069 €+2 509 €-440 €
15+2 069 €+2 644 €-575 €
16+2 069 €+2 783 €-714 €
17+2 069 €+2 926 €-857 €
18+2 069 €+3 072 €-1 003 €
19+2 069 €+3 223 €-1 154 €
20+2 069 €+3 377 €-1 308 €
21+2 069 €+3 536 €-1 467 €
22+2 069 €+3 699 €-1 630 €
23+2 069 €+3 867 €-1 798 €
24+2 069 €+4 039 €-1 970 €
25+2 069 €+4 216 €-2 147 €
Total+51 725 €+45 447 €+6 278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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