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Appartement 6 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleMoissac (82)
Surface108m²
Coût Total149 200€
Loyer Annuel11 018€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 108 m² - Appartement 6 pièces 108 m²

Situé au 1er étage d'un petite résidence, en centre ville, venez découvrir ce bien offrant 2 possibilités. Appartement de 108 m2 avec terrasse, nécessitant des travaux d'aménagement, ou local professionnel ( dérogation d'accessibilité). Chauffage au gaz de ville avec présence d'une clim réversible, et double vitrage récent.

Surface : 108 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/03/2025

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 175 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 970 € et 2 730 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.103027, 1.092130
Total : 149 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 142 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11018€/an
Fourchette totale : 765€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 9183€ - 13220€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 770,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 159,26€
Coût de l'assurance :12 682,00€
Taxe foncière : 1 101,81€/an
Soit par mois : 91,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquet en bois abîmé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - papier peint abîmé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement carrelage salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 400€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 018 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 410 €
Revenus locatifs : +11 018 €
Charges déductibles : -58 410 €
Résultat foncier Année 1 : -47 392 €(Déficit de 47 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 992 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 410 €/an
Revenus locatifs : +11 018 €
Charges déductibles : -6 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25991.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 018 €58 415 €4 806 €-47 397 €21 400 €25 997 €25 997 €
211 238 €6 285 €4 676 €4 954 €--21 043 €
311 463 €6 150 €4 541 €5 313 €--15 730 €
411 693 €6 012 €4 402 €5 681 €--10 049 €
511 926 €5 868 €4 259 €6 058 €--3 991 €
612 165 €5 720 €4 111 €6 445 €---
712 408 €5 567 €3 958 €6 841 €---
812 656 €5 409 €3 800 €7 247 €---
912 909 €5 246 €3 637 €7 664 €---
1013 168 €5 077 €3 468 €8 091 €---
1113 431 €4 903 €3 294 €8 528 €---
1213 700 €4 723 €3 114 €8 977 €---
1313 974 €4 537 €2 928 €9 437 €---
1414 253 €4 345 €2 736 €9 908 €---
1514 538 €4 146 €2 537 €10 392 €---
1614 829 €3 941 €2 332 €10 888 €---
1715 126 €3 729 €2 120 €11 396 €---
1815 428 €3 510 €1 901 €11 918 €---
1915 737 €3 284 €1 675 €12 452 €---
2016 051 €3 051 €1 442 €13 001 €---
2116 372 €2 809 €1 200 €13 563 €---
2216 700 €2 560 €951 €14 140 €---
2317 034 €2 302 €693 €14 731 €---
2417 374 €2 036 €427 €15 338 €---
2517 722 €1 761 €152 €15 961 €---
TOTAL352 913 €161 387 €69 159 €191 527 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 314 €-6 420 €+8 734 €
2+2 314 €0 €+2 314 €
3+2 314 €0 €+2 314 €
4+2 314 €0 €+2 314 €
5+2 314 €0 €+2 314 €
6+2 314 €+736 €+1 578 €
7+2 314 €+2 052 €+262 €
8+2 314 €+2 174 €+140 €
9+2 314 €+2 299 €+15 €
10+2 314 €+2 427 €-113 €
11+2 314 €+2 558 €-244 €
12+2 314 €+2 693 €-379 €
13+2 314 €+2 831 €-517 €
14+2 314 €+2 973 €-659 €
15+2 314 €+3 118 €-804 €
16+2 314 €+3 266 €-952 €
17+2 314 €+3 419 €-1 105 €
18+2 314 €+3 575 €-1 261 €
19+2 314 €+3 736 €-1 422 €
20+2 314 €+3 900 €-1 586 €
21+2 314 €+4 069 €-1 755 €
22+2 314 €+4 242 €-1 928 €
23+2 314 €+4 419 €-2 105 €
24+2 314 €+4 601 €-2 287 €
25+2 314 €+4 788 €-2 474 €
Total+57 850 €+57 458 €+392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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