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Maison 6 pièces 117 m²

VilleCaussade (82)
Surface117m²
Coût Total194 720€
Loyer Annuel12 762€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 068,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 117 m²

Idéalement située à proximité immédiate des écoles, des commerces et de toutes les commodités, cette maison offre de nombreuses possibilités d'aménagement, que ce soit pour une famille ou un projet d'investissement. Elle se compose d'un séjour, d'une cuisine, de quatre chambres, une salle de bain, une salle d'eau et de deux wc. Le bien est complété par un garage ainsi qu'un terrain offrant un potentiel constructible (sous réserve des autorisations d'urbanisme), ouvrant la porte à de nombreux projets.

Surface : 117 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/10/2025

Consommation énergie primaire : 393 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 207 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 190 € et 5 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Caussade
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82300
Coordonnées : 44.161087, 1.536496
Total : 194 720€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 59 720€
Valeur du bien : 184 720€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12762€/an
Fourchette totale : 862€ - 1312€/mois
Fourchette annuelle : 10341€ - 15749€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 390,08 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 639 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-37 639€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-32 081€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :56,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 495,95€
Coût de l'assurance :17 038,00€
Taxe foncière : 1 276,20€/an
Soit par mois : 106,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 720 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020€
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:8 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caussade (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 762 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 021 €
Revenus locatifs : +12 762 €
Charges déductibles : -68 021 €
Résultat foncier Année 1 : -55 259 €(Déficit de 55 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 301 €/an
Revenus locatifs : +12 762 €
Charges déductibles : -8 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33858.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 762 €68 027 €6 349 €-55 265 €21 400 €33 865 €33 865 €
213 017 €8 136 €6 178 €4 881 €--28 984 €
313 278 €7 959 €6 002 €5 318 €--23 665 €
413 543 €7 777 €5 819 €5 766 €--17 899 €
513 814 €7 588 €5 631 €6 226 €--11 673 €
614 090 €7 393 €5 436 €6 697 €--4 976 €
714 372 €7 192 €5 234 €7 180 €---
814 660 €6 984 €5 026 €7 676 €---
914 953 €6 768 €4 811 €8 184 €---
1015 252 €6 546 €4 588 €8 706 €---
1115 557 €6 316 €4 359 €9 241 €---
1215 868 €6 079 €4 121 €9 789 €---
1316 185 €5 833 €3 875 €10 352 €---
1416 509 €5 579 €3 622 €10 930 €---
1516 839 €5 317 €3 360 €11 522 €---
1617 176 €5 046 €3 089 €12 130 €---
1717 519 €4 766 €2 808 €12 753 €---
1817 870 €4 477 €2 519 €13 393 €---
1918 227 €4 177 €2 220 €14 050 €---
2018 592 €3 868 €1 911 €14 724 €---
2118 964 €3 549 €1 591 €15 415 €---
2219 343 €3 218 €1 261 €16 124 €---
2319 730 €2 877 €919 €16 853 €---
2420 124 €2 524 €567 €17 600 €---
2520 527 €2 160 €202 €18 367 €---
TOTAL408 770 €200 159 €91 496 €208 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 680 €-6 420 €+9 100 €
2+2 680 €0 €+2 680 €
3+2 680 €0 €+2 680 €
4+2 680 €0 €+2 680 €
5+2 680 €0 €+2 680 €
6+2 680 €0 €+2 680 €
7+2 680 €+661 €+2 019 €
8+2 680 €+2 303 €+377 €
9+2 680 €+2 455 €+225 €
10+2 680 €+2 612 €+68 €
11+2 680 €+2 772 €-92 €
12+2 680 €+2 937 €-257 €
13+2 680 €+3 106 €-426 €
14+2 680 €+3 279 €-599 €
15+2 680 €+3 457 €-777 €
16+2 680 €+3 639 €-959 €
17+2 680 €+3 826 €-1 146 €
18+2 680 €+4 018 €-1 338 €
19+2 680 €+4 215 €-1 535 €
20+2 680 €+4 417 €-1 737 €
21+2 680 €+4 624 €-1 944 €
22+2 680 €+4 837 €-2 157 €
23+2 680 €+5 056 €-2 376 €
24+2 680 €+5 280 €-2 600 €
25+2 680 €+5 510 €-2 830 €
Total+67 000 €+62 583 €+4 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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