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Détails du bien

Bien expiré
VilleBrée (53)
Surface172.43m²
Coût Total251 650€
Loyer Annuel13 630€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 172.43 m²
Prix au m² : 927,91 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Brée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53150
Total : 251 650€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 78 850€
Valeur du bien : 238 850€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172.43m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1136€/mois
Loyer annuel estimé : 13630€/an
Fourchette totale : 880€ - 1466€/mois
Fourchette annuelle : 10564€ - 17588€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 118,42 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 849 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-32 849€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-58 801€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :73,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 306,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 246,48€
Coût de l'assurance :22 019,38€
Taxe foncière : 1 363,05€/an
Soit par mois : 113,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-284,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172.43 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172.43 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut être rafraîchi
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements et peinture
Quantité: 1 buanderie (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 850 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 300€
    Isolation combles: 172.43 m² × 60€/m² = 10345.80€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 350€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:800€
    Rafraîchissement buanderie: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 630 €/an
Calcul : 1 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 650 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 363 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 291 €
Revenus locatifs : +13 630 €
Charges déductibles : -89 291 €
Résultat foncier Année 1 : -75 661 €(Déficit de 75 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 441 €/an
Revenus locatifs : +13 630 €
Charges déductibles : -10 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54260.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 630 €89 299 €8 205 €-75 669 €21 400 €54 269 €54 269 €
213 903 €10 228 €7 985 €3 675 €--50 594 €
314 181 €10 000 €7 756 €4 181 €--46 413 €
414 465 €9 764 €7 521 €4 700 €--41 713 €
514 754 €9 521 €7 277 €5 234 €--36 479 €
615 049 €9 269 €7 025 €5 781 €--30 698 €
715 350 €9 008 €6 764 €6 342 €--24 357 €
815 657 €8 739 €6 495 €6 918 €--17 439 €
915 970 €8 461 €6 217 €7 509 €--9 930 €
1016 290 €8 174 €5 930 €8 116 €--1 814 €
1116 615 €7 877 €5 633 €8 739 €---
1216 948 €7 570 €5 326 €9 378 €---
1317 287 €7 252 €5 009 €10 034 €---
1417 632 €6 924 €4 681 €10 708 €---
1517 985 €6 586 €4 342 €11 400 €---
1618 345 €6 235 €3 992 €12 110 €---
1718 712 €5 873 €3 630 €12 838 €---
1819 086 €5 499 €3 255 €13 587 €---
1919 468 €5 113 €2 869 €14 355 €---
2019 857 €4 713 €2 469 €15 144 €---
2120 254 €4 300 €2 056 €15 954 €---
2220 659 €3 873 €1 629 €16 786 €---
2321 072 €3 432 €1 188 €17 640 €---
2421 494 €2 976 €732 €18 518 €---
2521 924 €2 505 €261 €19 419 €---
TOTAL436 589 €253 192 €118 246 €183 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 862 €-6 420 €+9 282 €
2+2 862 €0 €+2 862 €
3+2 862 €0 €+2 862 €
4+2 862 €0 €+2 862 €
5+2 862 €0 €+2 862 €
6+2 862 €0 €+2 862 €
7+2 862 €0 €+2 862 €
8+2 862 €0 €+2 862 €
9+2 862 €0 €+2 862 €
10+2 862 €0 €+2 862 €
11+2 862 €+2 078 €+784 €
12+2 862 €+2 813 €+49 €
13+2 862 €+3 010 €-148 €
14+2 862 €+3 212 €-350 €
15+2 862 €+3 420 €-558 €
16+2 862 €+3 633 €-771 €
17+2 862 €+3 852 €-990 €
18+2 862 €+4 076 €-1 214 €
19+2 862 €+4 307 €-1 445 €
20+2 862 €+4 543 €-1 681 €
21+2 862 €+4 786 €-1 924 €
22+2 862 €+5 036 €-2 174 €
23+2 862 €+5 292 €-2 430 €
24+2 862 €+5 555 €-2 693 €
25+2 862 €+5 826 €-2 964 €
Total+71 550 €+55 019 €+16 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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