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Vente maison 3 pièces 60 m² Réquista (12170) - Superimmo

Bien expiré
VilleRéquista (12)
Surface60m²
Coût Total109 890€
Loyer Annuel5 288€
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 783,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Bages Immobilier. Cette charmante maison de village, idéalement située en centre-ville, est à deux pas de tous les commerces. Elle offre un potentiel exceptionnel au rez-de-chaussée, qui peut être aménagé en magasin local commecial, tout en permettant de vivre confortablement toute l'année. Le rez-de-chaussée comprend une entrée spacieuse et une chambre de 18m2. A l'étage, une cuisine ouverte sur le salon vous attend, propice aux moments de convivialité. Au dernier étage, vous trouverez une chambre supplémentaire ainsi qu'une salle de bain avec wc. Exposée sud et ouest, cette maison est baignée de lumière naturelle. Son état général en fait un bien idéal aussi bien pour une résidence principale, secondaire ou une activité commerciale. Laissez-vous séduire par cette opportunité unique à découvrir rapidement !

Ville : Réquista
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12170
Total : 109 890€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 59 130€
Valeur du bien : 106 130€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5288€/an
Fourchette totale : 334€ - 582€/mois
Fourchette annuelle : 4003€ - 6985€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.64% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 335,22€
Coût de l'assurance :9 615,37€
Taxe foncière : 528,79€/an
Soit par mois : 44,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 440,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 667 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante, nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 130 €(986 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13200€ = 13200€ (installation incluse)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 288 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 890 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 667 €
Revenus locatifs : +5 288 €
Charges déductibles : -63 667 €
Résultat foncier Année 1 : -58 379 €(Déficit de 58 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 537 €/an
Revenus locatifs : +5 288 €
Charges déductibles : -4 537 €
Résultat foncier Années 2+ : 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36978.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 288 €63 670 €3 627 €-58 382 €21 400 €36 982 €36 982 €
25 394 €4 443 €3 530 €951 €--36 032 €
35 502 €4 343 €3 429 €1 159 €--34 873 €
45 612 €4 239 €3 326 €1 373 €--33 500 €
55 724 €4 132 €3 218 €1 592 €--31 908 €
65 838 €4 021 €3 107 €1 818 €--30 091 €
75 955 €3 906 €2 993 €2 049 €--28 042 €
86 074 €3 787 €2 874 €2 287 €--25 755 €
96 196 €3 665 €2 751 €2 531 €--23 224 €
106 320 €3 538 €2 625 €2 781 €--20 443 €
116 446 €3 407 €2 494 €3 039 €--17 404 €
126 575 €3 272 €2 358 €3 303 €---
136 706 €3 131 €2 218 €3 575 €---
146 840 €2 987 €2 073 €3 854 €---
156 977 €2 837 €1 923 €4 140 €---
167 117 €2 682 €1 769 €4 435 €---
177 259 €2 522 €1 608 €4 737 €---
187 404 €2 356 €1 443 €5 048 €---
197 552 €2 185 €1 272 €5 367 €---
207 703 €2 008 €1 095 €5 695 €---
217 858 €1 825 €912 €6 032 €---
228 015 €1 636 €723 €6 379 €---
238 175 €1 441 €527 €6 734 €---
248 338 €1 238 €325 €7 100 €---
258 505 €1 029 €116 €7 476 €---
TOTAL169 373 €134 300 €52 335 €35 073 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 110 €-6 420 €+7 530 €
2+1 110 €0 €+1 110 €
3+1 110 €0 €+1 110 €
4+1 110 €0 €+1 110 €
5+1 110 €0 €+1 110 €
6+1 110 €0 €+1 110 €
7+1 110 €0 €+1 110 €
8+1 110 €0 €+1 110 €
9+1 110 €0 €+1 110 €
10+1 110 €0 €+1 110 €
11+1 110 €0 €+1 110 €
12+1 110 €+991 €+119 €
13+1 110 €+1 072 €+38 €
14+1 110 €+1 156 €-46 €
15+1 110 €+1 242 €-132 €
16+1 110 €+1 330 €-220 €
17+1 110 €+1 421 €-311 €
18+1 110 €+1 514 €-404 €
19+1 110 €+1 610 €-500 €
20+1 110 €+1 709 €-599 €
21+1 110 €+1 810 €-700 €
22+1 110 €+1 914 €-804 €
23+1 110 €+2 020 €-910 €
24+1 110 €+2 130 €-1 020 €
25+1 110 €+2 243 €-1 133 €
Total+27 750 €+15 743 €+12 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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