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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArgenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay (79)
Surface300m²
Coût Total292 900€
Loyer Annuel25 768€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage

📍 Localisation : 79290 ARGENTON L’EGLISE 💶 Prix : 200 000 €

🔑 Description du bien :

Nous vous proposons cette charmante maison de 7 pièces d’une surface habitable de 300 m², édifiée sur un terrain de 1000 m², située dans un quartier calme et à proximité des commodités.

Elle se compose de :

• Un grand séjour lumineux avec cheminée et baie vitrée • Une cuisine ouverte, équipée et aménagée • 4 chambres spacieuses avec placard intégré et accès à la terrasse et possibilités de 2 chambres supplémentaires à l’étage. • 1 salle de bain récente • 1 grand sous-sol de 200m2 • 1 belle entrée avec placard de rangement

🌳 Extérieur :

Vous profiterez d’un jardin arboré et clos ainsi que

• 1 hangar de 60 m2 • 1 pergola • 1 garage avec portail automatisé • 1 atelier • 1 cave

📍 Atouts :

✅ Environnement calme ✅ Proximité des écoles, commerces et du centre-ville ✅ Rénovée récemment et toujours entretenue avec soins ✅ Toiture de 2025 ✅ Mur de clôture fait en 2025 ✅ 3 accès à la cour (parking accessible poids lourd) ✅ Puit artésien

Ville : Argenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Coordonnées : 47.062541, -0.357485
Total : 292 900€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 76 900€
Valeur du bien : 276 900€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2147€/mois
Loyer annuel estimé : 25768€/an
Fourchette totale : 1631€ - 2827€/mois
Fourchette annuelle : 19574€ - 33922€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :866,67 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :260 001 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-60 001€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-32 899€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :85,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 299,44€
Coût de l'assurance :25 628,75€
Taxe foncière : 2 576,82€/an
Soit par mois : 214,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 147,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 750,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :396,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de l'éclairage
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éliminer le plomb
Quantité: 300 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 900 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 000€
    Isolation combles: 300 m² × 70€/m² = 21000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 600€/fenêtre = 22800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Éclairage: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 300 m² × 20€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 768 €/an
Calcul : 2 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 025 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 334 €
Revenus locatifs : +25 768 €
Charges déductibles : -90 334 €
Résultat foncier Année 1 : -64 566 €(Déficit de 64 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 434 €/an
Revenus locatifs : +25 768 €
Charges déductibles : -13 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43165.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 768 €90 343 €9 841 €-64 575 €21 400 €43 175 €43 175 €
226 284 €13 182 €9 580 €13 102 €--30 074 €
326 809 €12 912 €9 310 €13 898 €--16 176 €
427 345 €12 632 €9 030 €14 713 €--1 463 €
527 892 €12 343 €8 741 €15 550 €---
628 450 €12 043 €8 441 €16 407 €---
729 019 €11 734 €8 132 €17 285 €---
829 600 €11 413 €7 811 €18 186 €---
930 192 €11 082 €7 480 €19 110 €---
1030 795 €10 739 €7 137 €20 056 €---
1131 411 €10 384 €6 782 €21 027 €---
1232 040 €10 017 €6 416 €22 022 €---
1332 680 €9 638 €6 036 €23 043 €---
1433 334 €9 245 €5 643 €24 089 €---
1534 001 €8 839 €5 237 €25 162 €---
1634 681 €8 418 €4 817 €26 262 €---
1735 374 €7 984 €4 382 €27 391 €---
1836 082 €7 534 €3 932 €28 548 €---
1936 803 €7 068 €3 466 €29 735 €---
2037 539 €6 587 €2 985 €30 953 €---
2138 290 €6 089 €2 487 €32 201 €---
2239 056 €5 574 €1 972 €33 483 €---
2339 837 €5 040 €1 438 €34 797 €---
2440 634 €4 489 €887 €36 145 €---
2541 447 €3 918 €316 €37 528 €---
TOTAL825 365 €309 249 €142 299 €516 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 516 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 411 €-6 420 €+11 831 €
2+5 411 €0 €+5 411 €
3+5 411 €0 €+5 411 €
4+5 411 €0 €+5 411 €
5+5 411 €+4 226 €+1 185 €
6+5 411 €+4 922 €+489 €
7+5 411 €+5 186 €+225 €
8+5 411 €+5 456 €-45 €
9+5 411 €+5 733 €-322 €
10+5 411 €+6 017 €-606 €
11+5 411 €+6 308 €-897 €
12+5 411 €+6 607 €-1 196 €
13+5 411 €+6 913 €-1 502 €
14+5 411 €+7 227 €-1 816 €
15+5 411 €+7 549 €-2 138 €
16+5 411 €+7 879 €-2 468 €
17+5 411 €+8 217 €-2 806 €
18+5 411 €+8 564 €-3 153 €
19+5 411 €+8 921 €-3 510 €
20+5 411 €+9 286 €-3 875 €
21+5 411 €+9 660 €-4 249 €
22+5 411 €+10 045 €-4 634 €
23+5 411 €+10 439 €-5 028 €
24+5 411 €+10 844 €-5 433 €
25+5 411 €+11 258 €-5 847 €
Total+135 275 €+154 835 €+-19 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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