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Maison à vendre

VilleArgenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay (79)
Surface300
Coût Total292 900
Loyer Annuel25 768
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+397
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage

📍 Localisation : 79290 ARGENTON L’EGLISE 💶 Prix : 200 000 €

🔑 Description du bien :

Nous vous proposons cette charmante maison de 7 pièces d’une surface habitable de 300 m², édifiée sur un terrain de 1000 m², située dans un quartier calme et à proximité des commodités.

Elle se compose de :

• Un grand séjour lumineux avec cheminée et baie vitrée • Une cuisine ouverte, équipée et aménagée • 4 chambres spacieuses avec placard intégré et accès à la terrasse et possibilités de 2 chambres supplémentaires à l’étage. • 1 salle de bain récente • 1 grand sous-sol de 200m2 • 1 belle entrée avec placard de rangement

🌳 Extérieur :

Vous profiterez d’un jardin arboré et clos ainsi que

• 1 hangar de 60 m2 • 1 pergola • 1 garage avec portail automatisé • 1 atelier • 1 cave

📍 Atouts :

✅ Environnement calme ✅ Proximité des écoles, commerces et du centre-ville ✅ Rénovée récemment et toujours entretenue avec soins ✅ Toiture de 2025 ✅ Mur de clôture fait en 2025 ✅ 3 accès à la cour (parking accessible poids lourd) ✅ Puit artésien

Ville : Argenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Coordonnées : 47.062541, -0.357485
Total : 292 900
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 76 900
Valeur du bien : 276 900
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2147€/mois
Loyer annuel estimé : 25768€/an
Fourchette totale : 1631€ - 2827€/mois
Fourchette annuelle : 19574€ - 33922€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :866,67 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :260 001
Prix d'achat :200 000
Décote à l'achat :-60 001 (-23.1%)
Marge achat-revente :-32 899€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :85,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 299,44
Coût de l'assurance :25 628,75
Taxe foncière : 2 576,82€/an
Soit par mois : 214,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 147,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 750,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :396,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de l'éclairage
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éliminer le plomb
Quantité: 300 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 900(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 000
    Isolation combles: 300 m² × 70€/m² = 21000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:25 000
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 600€/fenêtre = 22800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Revêtement sol chambres:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:1 400
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Éclairage: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000
    Mise aux normes plomberie: 300 m² × 20€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 768 €/an
Calcul : 2 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 025 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 334
Revenus locatifs : +25 768
Charges déductibles : -90 334
Résultat foncier Année 1 : -64 566(Déficit de 64 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 166
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 434 €/an
Revenus locatifs : +25 768
Charges déductibles : -13 434
Résultat foncier Années 2+ : 12 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43165.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 76890 3439 841-64 57521 400 €43 175 €43 175 €
226 28413 1829 58013 102--30 074 €
326 80912 9129 31013 898--16 176 €
427 34512 6329 03014 713--1 463 €
527 89212 3438 74115 550---
628 45012 0438 44116 407---
729 01911 7348 13217 285---
829 60011 4137 81118 186---
930 19211 0827 48019 110---
1030 79510 7397 13720 056---
1131 41110 3846 78221 027---
1232 04010 0176 41622 022---
1332 6809 6386 03623 043---
1433 3349 2455 64324 089---
1534 0018 8395 23725 162---
1634 6818 4184 81726 262---
1735 3747 9844 38227 391---
1836 0827 5343 93228 548---
1936 8037 0683 46629 735---
2037 5396 5872 98530 953---
2138 2906 0892 48732 201---
2239 0565 5741 97233 483---
2339 8375 0401 43834 797---
2440 6344 48988736 145---
2541 4473 91831637 528---
TOTAL825 365309 249142 299516 11621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 516 116
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 411-6 420+11 831
2+5 4110+5 411
3+5 4110+5 411
4+5 4110+5 411
5+5 411+4 226+1 185
6+5 411+4 922+489
7+5 411+5 186+225
8+5 411+5 456-45
9+5 411+5 733-322
10+5 411+6 017-606
11+5 411+6 308-897
12+5 411+6 607-1 196
13+5 411+6 913-1 502
14+5 411+7 227-1 816
15+5 411+7 549-2 138
16+5 411+7 879-2 468
17+5 411+8 217-2 806
18+5 411+8 564-3 153
19+5 411+8 921-3 510
20+5 411+9 286-3 875
21+5 411+9 660-4 249
22+5 411+10 045-4 634
23+5 411+10 439-5 028
24+5 411+10 844-5 433
25+5 411+11 258-5 847
Total+135 275+154 835+-19 560
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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