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Appartement T4 à vendre

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface68m²
Coût Total124 200€
Loyer Annuel9 020€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 470,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé à Échirolles, secteur Bayard, découvrez cet appartement T4 de 68 m², au 8ᵉ étage avec ascenseur, offrant luminosité et vue dégagée.

L’appartement se compose de : • Un séjour lumineux avec accès à un balcon • Trois chambres • Une cuisine indépendante • Une salle de bains • WC séparés

La cuisine équipée visible sur les photos reste en place et est incluse dans la vente.

En annexes : • Cave • Cellier

Prestations : • Chauffage individuel au gaz • Double vitrage PVC • Appartement lumineux et fonctionnel

🛠️ Aucun travaux à prévoir • Appartement en excellent état • Bien entretenu, prêt à emménager • Idéal pour un achat serein sans budget supplémentaire

Copropriété privée.

Pour plus d’informations veuillez me contactez.

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.144080, 5.702340
Total : 124 200€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 590€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7078€ - 11494€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 942,99€
Coût de l'assurance :10 867,50€
Taxe foncière : 901,99€/an
Soit par mois : 75,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 681 €
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -21 681 €
Résultat foncier Année 1 : -12 661 €(Déficit de 12 661 €)
Imputable sur revenu global : 12 661 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 481 €/an
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -5 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 539 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 020 €21 685 €4 148 €-12 665 €12 665 €--
29 200 €5 375 €4 038 €3 826 €---
39 384 €5 260 €3 924 €4 124 €---
49 572 €5 142 €3 806 €4 430 €---
59 763 €5 020 €3 683 €4 743 €---
69 959 €4 894 €3 557 €5 065 €---
710 158 €4 763 €3 426 €5 395 €---
810 361 €4 628 €3 291 €5 733 €---
910 568 €4 488 €3 151 €6 080 €---
1010 780 €4 343 €3 006 €6 436 €---
1110 995 €4 193 €2 857 €6 802 €---
1211 215 €4 039 €2 702 €7 176 €---
1311 439 €3 879 €2 542 €7 561 €---
1411 668 €3 713 €2 376 €7 955 €---
1511 902 €3 542 €2 205 €8 360 €---
1612 140 €3 365 €2 028 €8 775 €---
1712 382 €3 181 €1 845 €9 201 €---
1812 630 €2 992 €1 655 €9 638 €---
1912 883 €2 796 €1 459 €10 087 €---
2013 140 €2 593 €1 256 €10 547 €---
2113 403 €2 383 €1 047 €11 020 €---
2213 671 €2 166 €830 €11 505 €---
2313 945 €1 942 €605 €12 003 €---
2414 223 €1 710 €373 €12 514 €---
2514 508 €1 470 €133 €13 038 €---
TOTAL288 909 €109 560 €59 943 €179 348 €12 665 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 800 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-3 800 €+5 694 €
2+1 894 €+1 148 €+746 €
3+1 894 €+1 237 €+657 €
4+1 894 €+1 329 €+565 €
5+1 894 €+1 423 €+471 €
6+1 894 €+1 520 €+374 €
7+1 894 €+1 618 €+276 €
8+1 894 €+1 720 €+174 €
9+1 894 €+1 824 €+70 €
10+1 894 €+1 931 €-37 €
11+1 894 €+2 041 €-147 €
12+1 894 €+2 153 €-259 €
13+1 894 €+2 268 €-374 €
14+1 894 €+2 387 €-493 €
15+1 894 €+2 508 €-614 €
16+1 894 €+2 633 €-739 €
17+1 894 €+2 760 €-866 €
18+1 894 €+2 891 €-997 €
19+1 894 €+3 026 €-1 132 €
20+1 894 €+3 164 €-1 270 €
21+1 894 €+3 306 €-1 412 €
22+1 894 €+3 451 €-1 557 €
23+1 894 €+3 601 €-1 707 €
24+1 894 €+3 754 €-1 860 €
25+1 894 €+3 911 €-2 017 €
Total+47 350 €+53 805 €+-6 455 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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