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Maison de maitre 7 pièces de 280 m2 en vente à Commercy - Idéal pour les familles aimant l'espace et le charme de l'ancien

Bien expiré
VilleCommercy (55)
Surface280
Coût Total407 820
Loyer Annuel24 344
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-255
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 269 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 960,71 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette somptueuse maison de maître de 280 m², nichée au cœur de Commercy, une ville riche en histoire et en charme. Érigée en 1881, cette demeure de caractère s'étend sur trois niveaux, offrant un cadre de vie spacieux et raffiné, idéal pour les familles en quête d'authenticité et de confort.

Dès l'entrée, vous serez séduit par le vaste séjour baigné de lumière naturelle, un espace parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. La maison dispose de six chambres, chacune offrant un espace personnel et intime, propice à la détente et au repos. La cuisine, à la fois fonctionnelle et accueillante, est accompagnée d'une salle d'eau, d'une salle de bain et de WC séparés, assurant le confort de tous les occupants.

Le jardin de 600 m² est un véritable havre de paix, idéal pour se ressourcer et profiter des beaux jours. Le charme de l'ancien se dévoile à travers les grands escaliers, les vitraux et les moulures qui ornent cette demeure. Deux caves spacieuses offrent des solutions de rangement supplémentaires, tandis qu'une dépendance à rénover vous permet d'imaginer un nouvel espace selon vos envies.

Située en plein centre-ville, cette maison vous place à proximité immédiate de toutes les commodités : boulangeries, supermarchés, pharmacies et banques sont accessibles à pied. Les établissements scolaires, de la maternelle au lycée, sont également à quelques pas, facilitant le quotidien des familles. De plus, la proximité des grands axes routiers simplifie vos déplacements.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 280 m²
  • Nombre de pièces : 7
  • Nombre de chambres : 6
  • Année de construction : 1881
  • Nombre de niveaux : 3
  • Surface du jardin : 600 m²
  • Étiquette énergétique : D
  • Taxe foncière : 2140 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.761289, 5.589128
Total : 407 820
Prix d'acquisition : 269 000
Travaux : 117 300
Valeur du bien : 386 300
Frais de notaire : 21 520
Coût estimé : 21 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2029€/mois
Loyer annuel estimé : 24344€/an
Fourchette totale : 1585€ - 2597€/mois
Fourchette annuelle : 19016€ - 31165€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :407 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 989,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :115,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 105,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 038,41
Coût de l'assurance :34 664,70
Taxe foncière : 2 140,00€/an
Soit par mois : 178,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 028,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 283,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour une maison ancienne
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: entière maison
Raison: Maison ancienne - nécessité de mise aux normes
Gros œuvreOPTIONNEL
Sous-catégorie: Dépendance
Rénovation de la dépendance pour créer un espace fonctionnel
Quantité: dépendance complète
Raison: Dépendance à rénover selon les envies

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :117 300(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800
    Isolation combles: 280 m² × 60€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 500
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (électroménager inclus)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (plomberie et carrelage inclus)
  • Chambres:9 000
    Revêtement sol et peinture: 120 m² × 75€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:3 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:5 000
    Mise aux normes plomberie: entière maison × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Dépendance:15 000
    Rénovation dépendance: 1 dépendance × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 53 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 344 €/an
Calcul : 2 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 407 820 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 387 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 117 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 949
Revenus locatifs : +24 344
Charges déductibles : -133 949
Résultat foncier Année 1 : -109 605(Déficit de 109 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 88 205
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 649 €/an
Revenus locatifs : +24 344
Charges déductibles : -16 649
Résultat foncier Années 2+ : 7 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 88204.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 269 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 850(65% de 269 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 358 €/an
Calcul : 174 850 € × 3,636% = 6 358
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 344133 96213 135-109 61821 400 €88 218 €88 218 €
224 83116 30712 7808 525--79 693 €
325 32815 94012 4139 388--70 304 €
425 83515 56012 03410 274--60 030 €
526 35115 16811 64211 183--48 847 €
626 87814 76411 23712 115--36 733 €
727 41614 34510 81913 070--23 662 €
827 96413 91310 38714 051--9 612 €
928 52313 4679 94015 056---
1029 09413 0069 47916 088---
1129 67612 5309 00317 146---
1230 26912 0388 51118 232---
1330 87511 5298 00319 346---
1431 49211 0047 47720 488---
1532 12210 4616 93521 661---
1632 7649 9016 37422 864---
1733 4209 3225 79524 098---
1834 0888 7235 19725 365---
1934 7708 1054 57926 665---
2035 4657 4673 94027 998---
2136 1756 8073 28129 367---
2236 8986 1262 59930 772---
2337 6365 4221 89532 214---
2438 3894 6941 16833 694---
2539 1573 94341635 214---
TOTAL779 760394 503189 038385 25721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 257
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 112-6 420+11 532
2+5 1120+5 112
3+5 1120+5 112
4+5 1120+5 112
5+5 1120+5 112
6+5 1120+5 112
7+5 1120+5 112
8+5 1120+5 112
9+5 112+1 633+3 479
10+5 112+4 826+286
11+5 112+5 144-32
12+5 112+5 470-358
13+5 112+5 804-692
14+5 112+6 146-1 034
15+5 112+6 498-1 386
16+5 112+6 859-1 747
17+5 112+7 229-2 117
18+5 112+7 609-2 497
19+5 112+7 999-2 887
20+5 112+8 400-3 288
21+5 112+8 810-3 698
22+5 112+9 232-4 120
23+5 112+9 664-4 552
24+5 112+10 108-4 996
25+5 112+10 564-5 452
Total+127 800+115 577+12 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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