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Appartement 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface50m²
Coût Total77 870€
Loyer Annuel7 571€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 140 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m²

Appartement T2 situé dans une résidence sécurisée à proximité immédiate d'un parc verdoyant et arboré, offrant un cadre de vie agréable et reposant. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, d'une chambre, d'une salle de bain avec baignoire et d'une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau , de dressing ou espace de rangement. a proximité des commodités et des espaces verts, cet appartement peut être vendu libre ou loué , ce qui constitue une belle opportunité pour une résidence principale ou investisssement locatif

Surface : 50 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 222

Consommation énergie primaire : 161 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 260 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.298610, 4.057819
Total : 77 870€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 16 310€
Valeur du bien : 73 310€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7571€/an
Fourchette totale : 505€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6055€ - 9467€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 665,16 €/m²
Basé sur :464 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 258 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-26 258€ (-31.5%)
Marge achat-revente :5 388€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 412,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 080,67€
Coût de l'assurance :6 813,62€
Taxe foncière : 757,11€/an
Soit par mois : 63,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 475,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement éventuel de la baignoire et du lavabo, carrelage et peinture.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 310 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (8 m²): 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Peinture chambre:600€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Revêtement de sol chambre:960€
    Revêtement de sol (12 m²): 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 870 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 031 €
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -20 031 €
Résultat foncier Année 1 : -12 460 €(Déficit de 12 460 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 721 €/an
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -3 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1759.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 571 €20 033 €2 694 €-12 462 €10 700 €1 762 €1 762 €
27 723 €3 653 €2 623 €4 070 €---
37 877 €3 580 €2 550 €4 297 €---
48 035 €3 504 €2 474 €4 530 €---
58 195 €3 426 €2 396 €4 769 €---
68 359 €3 345 €2 315 €5 015 €---
78 526 €3 261 €2 231 €5 266 €---
88 697 €3 174 €2 144 €5 523 €---
98 871 €3 083 €2 054 €5 787 €---
109 048 €2 990 €1 960 €6 058 €---
119 229 €2 893 €1 864 €6 336 €---
129 414 €2 793 €1 764 €6 620 €---
139 602 €2 690 €1 660 €6 912 €---
149 794 €2 582 €1 553 €7 212 €---
159 990 €2 471 €1 441 €7 519 €---
1610 190 €2 356 €1 326 €7 834 €---
1710 394 €2 237 €1 207 €8 157 €---
1810 601 €2 113 €1 084 €8 488 €---
1910 813 €1 986 €956 €8 828 €---
2011 030 €1 853 €823 €9 177 €---
2111 250 €1 716 €686 €9 534 €---
2211 475 €1 574 €544 €9 901 €---
2311 705 €1 427 €397 €10 278 €---
2411 939 €1 275 €245 €10 664 €---
2512 178 €1 117 €87 €11 061 €---
TOTAL242 505 €81 132 €39 081 €161 373 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-3 210 €+4 800 €
2+1 590 €+692 €+898 €
3+1 590 €+1 289 €+301 €
4+1 590 €+1 359 €+231 €
5+1 590 €+1 431 €+159 €
6+1 590 €+1 504 €+86 €
7+1 590 €+1 580 €+10 €
8+1 590 €+1 657 €-67 €
9+1 590 €+1 736 €-146 €
10+1 590 €+1 817 €-227 €
11+1 590 €+1 901 €-311 €
12+1 590 €+1 986 €-396 €
13+1 590 €+2 074 €-484 €
14+1 590 €+2 164 €-574 €
15+1 590 €+2 256 €-666 €
16+1 590 €+2 350 €-760 €
17+1 590 €+2 447 €-857 €
18+1 590 €+2 546 €-956 €
19+1 590 €+2 648 €-1 058 €
20+1 590 €+2 753 €-1 163 €
21+1 590 €+2 860 €-1 270 €
22+1 590 €+2 970 €-1 380 €
23+1 590 €+3 083 €-1 493 €
24+1 590 €+3 199 €-1 609 €
25+1 590 €+3 318 €-1 728 €
Total+39 750 €+48 412 €+-8 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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