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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface54.1m²
Coût Total86 560€
Loyer Annuel6 842€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 54.1 m²
Prix au m² : 1 330,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 12, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement T3 - Alès Situé au 8ème étage d'une résidence sécurisé proche du centre ville d'Alès avec parking. Cet appartement traversant comprend un hall, un salon baigné de lumière donnant sur une terrasse, une cuisine séparé communique avec une loggia, deux chambres, une salle d'eau et un WC séparé. Le plus: stationnement privatif dans la résidence. L'appartement est vendu loué. A visiter sans tarder ! CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER, 18 Avenue du Général de Gaulle, 30100 Alès. ACHETER, VENDRE, LOUER, GERER, SYNDIC. Bien proposé par Jonathan VAUQUIER EI, agent commercial (RSAC 852323658) - https://www.century21-impactimmobilier-ales.com/imagesBien/202/1028/v5/bareme_honoraires.pdf

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.125005, 4.090035
Total : 86 560€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 8 800€
Valeur du bien : 80 800€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.1m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6842€/an
Fourchette totale : 450€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5397€ - 8673€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 451,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 224,28€
Coût de l'assurance :7 574,00€
Taxe foncière : 684,19€/an
Soit par mois : 57,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 570,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 800 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture des murs et plafond: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 840€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2.5 m² × 2000€/m² = 5000€ (estimation pour rénovation standard)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une moyenne de 40€/m², et la rénovation de salle de bain est estimée à 2000€/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 842 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 560 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 441 €
Revenus locatifs : +6 842 €
Charges déductibles : -14 441 €
Résultat foncier Année 1 : -7 599 €(Déficit de 7 599 €)
Imputable sur revenu global : 7 599 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 641 €/an
Revenus locatifs : +6 842 €
Charges déductibles : -5 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 201 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 842 €14 444 €2 857 €-7 602 €7 602 €--
26 979 €5 567 €2 780 €1 411 €---
37 118 €5 488 €2 701 €1 630 €---
47 261 €5 407 €2 620 €1 854 €---
57 406 €5 322 €2 535 €2 084 €---
67 554 €5 235 €2 448 €2 319 €---
77 705 €5 144 €2 357 €2 561 €---
87 859 €5 051 €2 264 €2 808 €---
98 016 €4 954 €2 167 €3 062 €---
108 177 €4 855 €2 067 €3 322 €---
118 340 €4 751 €1 964 €3 589 €---
128 507 €4 645 €1 857 €3 862 €---
138 677 €4 534 €1 747 €4 143 €---
148 851 €4 420 €1 633 €4 431 €---
159 028 €4 302 €1 515 €4 726 €---
169 208 €4 180 €1 393 €5 028 €---
179 393 €4 054 €1 267 €5 338 €---
189 580 €3 924 €1 137 €5 657 €---
199 772 €3 789 €1 002 €5 983 €---
209 967 €3 650 €862 €6 318 €---
2110 167 €3 505 €718 €6 661 €---
2210 370 €3 356 €569 €7 014 €---
2310 578 €3 202 €415 €7 375 €---
2410 789 €3 043 €256 €7 746 €---
2511 005 €2 878 €91 €8 126 €---
TOTAL219 150 €119 703 €41 224 €99 446 €7 602 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 281 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-2 281 €+3 718 €
2+1 437 €+423 €+1 014 €
3+1 437 €+489 €+948 €
4+1 437 €+556 €+881 €
5+1 437 €+625 €+812 €
6+1 437 €+696 €+741 €
7+1 437 €+768 €+669 €
8+1 437 €+842 €+595 €
9+1 437 €+919 €+518 €
10+1 437 €+997 €+440 €
11+1 437 €+1 077 €+360 €
12+1 437 €+1 159 €+278 €
13+1 437 €+1 243 €+194 €
14+1 437 €+1 329 €+108 €
15+1 437 €+1 418 €+19 €
16+1 437 €+1 508 €-71 €
17+1 437 €+1 602 €-165 €
18+1 437 €+1 697 €-260 €
19+1 437 €+1 795 €-358 €
20+1 437 €+1 895 €-458 €
21+1 437 €+1 998 €-561 €
22+1 437 €+2 104 €-667 €
23+1 437 €+2 213 €-776 €
24+1 437 €+2 324 €-887 €
25+1 437 €+2 438 €-1 001 €
Total+35 925 €+29 834 €+6 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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