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Appartement 5 pièces 95 m²

VilleVitrolles (13)
Surface95
Coût Total246 480
Loyer Annuel15 260
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-343
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 905,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement

VENTE d'un appartement T5 avec balcon, 3 chambres et cave au 3ème étage avec ascenseur à Vitrolles. - À VENDRE : Appartement T5 à Vitrolles

Nous vous proposons un appartement spacieux de type T5 d'une superficie de 95m², idéalement situé au troisième étage d'une copropriété bien entretenue à Vitrolles. Ce bien se compose de trois chambres, offrant ainsi un espace de vie confortable pour une famille ou pour ceux qui recherchent des pièces supplémentaires pour un bureau ou un espace de loisirs.

L'appartement dispose d'un balcon, parfait pour profiter des journées ensoleillées et pour créer un coin détente à l'extérieur. Cet appartement est accompagné d'une cave, offrant un espace de rangement supplémentaire pour vos affaires personnelles, ce qui est un atout non négligeable dans un appartement.

Ce bien est idéal pour les personnes à la recherche d'un logement spacieux dans un environnement convivial. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Ce T5 à Vitrolles pourrait bien être votre futur chez-vous. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 68 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 570,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 et 1 370 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2024. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TAPP970240 Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 68 Charges prévisionnelles annuelles : 2570 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vitrolles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13127
Coordonnées : 43.450325, 5.254702
Total : 246 480
Prix d'acquisition : 181 000
Travaux : 51 000
Valeur du bien : 232 000
Frais de notaire : 14 480
Coût estimé : 14 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 13.39€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15260€/an
Fourchette totale : 999€ - 1618€/mois
Fourchette annuelle : 11992€ - 19418€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 290,77 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 623
Prix d'achat :181 000
Décote à l'achat :-36 623 (-16.8%)
Marge achat-revente :-28 857€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 273,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 642,82
Coût de l'assurance :20 950,80
Taxe foncière : 1 525,97€/an
Soit par mois : 127,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 214,17€/mois
Soit par an : 2 570,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 271,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 614,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des installations sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000
    Mise aux normes: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitrolles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 260 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 480 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 570 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 889
Revenus locatifs : +15 260
Charges déductibles : -63 889
Résultat foncier Année 1 : -48 630(Déficit de 48 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 230
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 889 €/an
Revenus locatifs : +15 260
Charges déductibles : -12 889
Résultat foncier Années 2+ : 2 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27229.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 650(65% de 181 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 278 €/an
Calcul : 117 650 € × 3,636% = 4 278
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 26063 8977 963-48 63821 400 €27 238 €27 238 €
215 56512 6827 7482 883--24 355 €
315 87612 4607 5263 416--20 939 €
416 19412 2307 2963 963--16 975 €
516 51811 9937 0594 525--12 451 €
616 84811 7486 8145 100--7 350 €
717 18511 4946 5605 690--1 660 €
817 52911 2336 2996 296---
917 87910 9626 0286 917---
1018 23710 6835 7497 554---
1118 60110 3945 4608 207---
1218 97310 0965 1628 877---
1319 3539 7884 8549 565---
1419 7409 4694 53510 271---
1520 1359 1414 20710 994---
1620 5388 8013 86711 737---
1720 9488 4503 51612 499---
1821 3678 0873 15313 280---
1921 7957 7122 77814 083---
2022 2307 3252 39114 906---
2122 6756 9241 99015 751---
2223 1296 5111 57716 617---
2323 5916 0841 15017 507---
2424 0635 64370918 420---
2524 5445 18725319 358---
TOTAL488 772288 993114 643199 77921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 779
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205-6 420+9 625
2+3 2050+3 205
3+3 2050+3 205
4+3 2050+3 205
5+3 2050+3 205
6+3 2050+3 205
7+3 2050+3 205
8+3 205+1 391+1 814
9+3 205+2 075+1 130
10+3 205+2 266+939
11+3 205+2 462+743
12+3 205+2 663+542
13+3 205+2 870+335
14+3 205+3 081+124
15+3 205+3 298-93
16+3 205+3 521-316
17+3 205+3 750-545
18+3 205+3 984-779
19+3 205+4 225-1 020
20+3 205+4 472-1 267
21+3 205+4 725-1 520
22+3 205+4 985-1 780
23+3 205+5 252-2 047
24+3 205+5 526-2 321
25+3 205+5 807-2 602
Total+80 125+59 934+20 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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